“經(jīng)濟與城市可持續(xù)發(fā)展賦予商業(yè)地產(chǎn)長期發(fā)展的新動能，市場也在變革中迎來新挑戰(zhàn)?！?月7日，仲量聯(lián)行發(fā)布《2021年成都商業(yè)及物流地產(chǎn)市場全年回顧報告》，仲量聯(lián)行華西大區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生在接受紅星新聞采訪時表示，對于市場主體而言，角色轉(zhuǎn)變、創(chuàng)新突破將成為提質(zhì)時代的破局關(guān)鍵。

報告顯示，2021年，成都甲級辦公樓全年需求恢復(fù)至疫情前水平，存量居全國第五，而在零售方面，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量破千萬平米，僅次京滬位居全國第三；成都甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)零售、高標(biāo)準(zhǔn)倉儲存量均位列中西部首位。

寫字樓和購物中心是觀察城市經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的最好窗口。在喬裕生看來，成都已邁入兩千萬人口城市行列，巨大的人口基礎(chǔ)推動成都城市化進程步入新階段，“存量市場提質(zhì)增效”“增量市場開拓創(chuàng)新”，將成為今年的關(guān)鍵詞。

規(guī)模提檔

紅星新聞注意到，在這份報告中，成都實現(xiàn)了幾個“小目標(biāo)”——

一是甲級辦公樓存量全國第五；二是連續(xù)五年供應(yīng)增量高位，優(yōu)質(zhì)零售存量首破千萬平方米；此外，高標(biāo)庫存量全國第四，僅次于上海、蘇州、天津。

仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)鄧艷萍告訴紅星新聞記者，2021年，成都生產(chǎn)生活基本恢復(fù)至疫情前水平，“因此，企業(yè)的辦公需求呈V型反彈，逐步釋放”。

數(shù)據(jù)顯示，甲級辦公樓全年凈吸納量錄得24.1萬平方米，同比增長一倍，恢復(fù)到2019年疫情前水平。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為關(guān)鍵詞，對新去化面積的貢獻(xiàn)率高達(dá)23.7%。

鄧艷萍提到了一個細(xì)節(jié)：多家外省頭部企業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，聚集成都。她表示，本土企業(yè)成長迅速，截至2021年末，成都境內(nèi)外上市公司達(dá)到128家，數(shù)量位居中西部。在年內(nèi)新增供應(yīng)較少的情況下，成都甲級辦公樓市場出現(xiàn)局部區(qū)域供不應(yīng)求，全市空置率于年末再次回落至20%以下，報19.8%。全年平均租金更是實現(xiàn)自2018年后的再次增長，同比增幅達(dá)0.7%。

值得注意的是，去年成都發(fā)布了《成都市中優(yōu)“十四五”規(guī)劃》，明確要在中優(yōu)區(qū)域內(nèi)，完善天府錦城與交子金融城2個城市主中心。

這一趨勢在辦公樓也有所體現(xiàn)——2021年，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢賦能金融城與大源，加之周邊商業(yè)市場逐步成熟，區(qū)內(nèi)辦公租金漲幅明顯，全年同比分別增長2.8%、5.1%。

在“買買買”領(lǐng)域，成都也實現(xiàn)了突破：優(yōu)質(zhì)零售存量首破千萬平方米。

在仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝看來，這是因為成都市場的復(fù)蘇態(tài)勢優(yōu)于全國平均水平，這得益于成都疫情防控能力與自身較強的消費市場韌性。

此外，成都高標(biāo)庫存量全國第四，僅次于上海、蘇州、天津。報告顯示，過去兩年，成都倉儲市場展示出極強的需求韌性，“高標(biāo)庫市場更是迎來投資窗口期”。

結(jié)構(gòu)演進

之所以將寫字樓和購物中心作為觀察城市經(jīng)濟復(fù)蘇發(fā)展的最好窗口，也是因為，其中容納的各類企業(yè)和品牌，是城市里最活躍的經(jīng)濟主體。

細(xì)看成都辦公樓市場的“新玩家”，就可以窺見城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷。

根據(jù)報告，僅2021年，平臺公司的租賃需求就高達(dá)3萬平方米，而自2019年起，成都市場約27.5%的購置需求來自于此。鄧艷萍提到，隨著平臺類企業(yè)與地方政府的逐步脫鉤，其對于辦公樓宇區(qū)位、品質(zhì)等市場化因素的訴求開始上升。

此外，為進一步助力產(chǎn)業(yè)落地以及城市功能區(qū)建立，眾多平臺類企業(yè)入局辦公樓市場，通過租賃整棟樓宇，在盤活存量物業(yè)的同時，采用定向招商，有效推動產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)最終落地。

比如，在成都，疫后消費者行為出現(xiàn)新特征，零售物業(yè)市場呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”態(tài)勢——所謂“結(jié)構(gòu)性”，是指與項目的區(qū)位、規(guī)模、定位以及招商運營能力存在直接聯(lián)系。

朱建輝表示，2021年核心區(qū)位的高端零售項目實現(xiàn)收益增長，并進一步加大對高端奢侈品牌的招商。年內(nèi)，Celine、Burberry、Louis Vuitton等品牌進駐太古里，備受市場關(guān)注。其背后，是因為對于高端零售物業(yè)項目或地標(biāo)項目而言，高收入客群、VIP客戶是關(guān)鍵，而此類消費者的消費力受疫情影響較小，加之出境管控，國內(nèi)奢侈品消費持續(xù)繁榮。此外，在成都零售物業(yè)市場，潮玩、美妝、飾品、咖啡、茶飲新增租賃規(guī)模也出現(xiàn)了16%的增長。

紅星新聞注意到，高標(biāo)庫市場正在實現(xiàn)較為明顯的結(jié)構(gòu)演進——

仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)尤鵬偉告訴紅星新聞，高標(biāo)庫市場逐步打破一家獨大的租戶結(jié)構(gòu)，需求穩(wěn)定性顯著提升。

具體而言，2015-2019年，以京東、阿里為主的傳統(tǒng)電商商品交易總額經(jīng)歷爆發(fā)式增長。受此影響，高標(biāo)庫租賃需求一度占據(jù)成都高標(biāo)庫年度增量需求的半壁江山。此后，隨著京東和菜鳥兩大電商巨頭自建庫的投用，一批傳統(tǒng)電商倉儲需求逐步回流至自建倉庫，曾一度引發(fā)市場擔(dān)憂。過去兩年，成都倉儲市場展示出極強的需求韌性。

尤鵬偉解釋稱，一方面由生鮮電商以及垂直業(yè)態(tài)電商領(lǐng)頭的第二梯隊電商企業(yè)快速發(fā)展，填補了部分傳統(tǒng)電商搬遷造成的空置；其次，在制造業(yè)領(lǐng)域，包括食品、電子信息、汽車零配件在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)高標(biāo)庫租賃需求顯著抬頭。

“這與制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級，向更高附加值、技術(shù)密集型產(chǎn)品發(fā)展的大趨勢密切相關(guān)。隨著貨品價值的提升，以及商貿(mào)物流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的不斷完善，帶動其對高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施需求的增長?！庇腮i偉指出，2021年，成都高標(biāo)庫租賃市場已呈現(xiàn)出較為均衡的需求結(jié)構(gòu)，受單一行業(yè)需求波動的影響大幅降低，“將更加具有韌性”。

紅星新聞記者 鄒悅

編輯 向財霞

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