不知不覺間，時間來到了四月中旬。隨著“金三”的落幕，2023年的季度也正式結(jié)束了。

回看成交數(shù)據(jù)，開年以來，在多方利好的持續(xù)刺激下，莆田樓市迎來了一波回暖，“春意”漸濃。

那么隨著季度的結(jié)束，莆田樓市真的“熱”起來了嗎？后續(xù)走勢又會怎么樣？今天我們以多組關(guān)鍵數(shù)據(jù)，看看一季度市場表現(xiàn)真實(shí)情況。

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樓市需求基本盤依然存在

但市場明顯只是“弱復(fù)蘇”

一季度的莆田樓市，確實(shí)是有了“小陽春”的氣息。接下來，我們依然是先用數(shù)據(jù)說話：

新房方面，1-3月份全市商品房網(wǎng)簽面積分別為10.39萬㎡、14.93萬㎡、22.02萬㎡，呈逐月回升態(tài)勢。

二手房方面，1-3月份全市二手房成交面積30.28萬㎡、同比增長18.24%；其中二手房成交面積分別為8.58萬㎡、9.46萬㎡、12.45萬㎡，呈逐月上升態(tài)勢。

上述兩組都是昨天官方發(fā)布的莆田市2023年一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行形勢分析數(shù)據(jù)。很顯然，從數(shù)據(jù)面來看，一季度莆田樓市的成交量，無論是新房還是二手房，都走出了逐步向上的行情。

當(dāng)然，從成交結(jié)構(gòu)和成交量可以鮮明地看出，一季度的這一輪市場抬頭，幅度依然不大，雖然莆田樓市的需求基本盤依然存在，但市場明顯只是“弱復(fù)蘇”。

出現(xiàn)這一輪數(shù)據(jù)“抬頭”的原因，不外乎有三：

，去年年末開始疫情管控的全面松動導(dǎo)致的購買需求延后，在年后集中釋放。

第二，今年以來莆田樓市預(yù)期轉(zhuǎn)好，加上貸款政策、低房貸利率等政策端的進(jìn)一步松動，刺激了一部分此前觀望的需求入場。

第三，無論是新房還是二手房，此輪調(diào)整下房價基本已筑底且上行動力仍不充足，“以價換量”仍在持續(xù)。

除了以上三點(diǎn)，新房很大一部分原因就是聯(lián)發(fā)蘭溪和悅、建發(fā)縵云、保利建發(fā)棠頌和府等熱點(diǎn)項目的帶動，尤其是坂頭兩個項目在3月份貢獻(xiàn)了三次大規(guī)模開盤，并取得斐然去化成績。一夕之間，所有新聞都直指樓市回暖，所有人的情緒都被挑逗起來。

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市場變化肯定是積極的

想要保持還存在一定的掣肘

單從這些數(shù)據(jù)來看，莆田樓市似乎很火。但從客觀來講，上述幾個因素對于市場的刺激，可持續(xù)性有待驗(yàn)證，因?yàn)樵跇鞘兄心切┛此拼鬂q、可靠的數(shù)據(jù)，其實(shí)也有一定的迷惑性。

首先，像3月成交是根據(jù)與2月份市場成交低位對比，由于此前基數(shù)很低，3月份數(shù)據(jù)一下子猛漲，就形成明顯的反差，2月份相較1月份亦是如此。

其次，雖然今年一季度莆田住宅備案量逐月上漲，但卻不是最亮眼的，我們把時間線拉長來看，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，1-3月份，全市商品房網(wǎng)簽面積48.54萬㎡，與去年同期相比下降14.10%，降幅較2022年（-42.0%）收窄27.9個百分點(diǎn)。

第三，樓市備案數(shù)據(jù)的復(fù)蘇，并不僅僅靠個別項目的熱銷，而是要靠熱點(diǎn)新盤、續(xù)銷盤和尾盤三方的“由點(diǎn)及面”全線鋪開。但目前莆田除了熱盤來訪量比較大，其它普通續(xù)銷的項目實(shí)際來訪量在逐周走低。

其實(shí)，成交數(shù)據(jù)只是我們對當(dāng)下樓市的一個基礎(chǔ)認(rèn)知，但相較于上漲的成交數(shù)據(jù)，我們更應(yīng)該看清楚這數(shù)據(jù)的背后，它與所謂火熱的市場大相徑庭。

那么一季度數(shù)據(jù)已經(jīng)擺在眼前了，二季度市場預(yù)期又如何呢？很顯然，在階段性放量之后，莆田樓市想要保持復(fù)蘇動能還存在一定的掣肘，即持續(xù)的需求。

一方面，根據(jù)莆田房管局公布的新房備案數(shù)據(jù)：截止至4月15日17:00，莆田新房（不含仙游，下同）一共備案345套，備案面積約4.33萬㎡。

從這個層面來講，在階段性放量后，預(yù)判二季度莆田樓市想要維穩(wěn)或者上行仍具備一定壓力。

而究其原因的話，3月份備案數(shù)量之所以能突破四位數(shù)，很大一部分是因?yàn)槁?lián)發(fā)蘭溪和悅、建發(fā)縵云、保利建發(fā)棠頌和府等熱點(diǎn)項目開盤后集中備案，而4月到目前為止，各項目基本以普通續(xù)銷為主，自然轉(zhuǎn)化率就降低了。

另一方面，與火熱數(shù)據(jù)不同的是，從2016年到2021年莆田房價經(jīng)歷了補(bǔ)漲到結(jié)構(gòu)性上漲等多輪漲價之后，2022年開始新房、二手房價格都有不同程度的回調(diào)。包括市面上分銷、特價房等的出現(xiàn)，也真實(shí)的反映出了市場行情，這些本質(zhì)上也是市場信心不足的一個現(xiàn)象，否則也不會平白放出這種房價煙霧彈。

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大漲、大回暖市場信號不存在

現(xiàn)下依然是買房的窗口期

最后還有土拍這個風(fēng)向標(biāo)，此前市場火熱時，3月前土拍就會趁勢出爐，畢竟地價高低，對市場的影響和觸動最直接。

但今年我們可以看到，莆田住宅首拍被推遲到5月9日。據(jù)官方網(wǎng)站顯示，今年莆田住宅地塊將于5月9日出讓，該地塊是PS拍-2023-01號（綬溪片區(qū)地塊三-Ｄ）。

那么莆田土拍為何遲遲不上新呢？其實(shí)這本質(zhì)可能是開發(fā)商拿地積極性不高，導(dǎo)致了土拍公告遲遲未出。

所以說目前這個市場很熱嗎，其實(shí)不然。大家不要被所謂的成交數(shù)據(jù)所套路，也不要被朋友圈里一驚一乍的漲跌帶節(jié)奏。

不過4月，是二季度的開局，對于樓市來說其實(shí)是非常重要的一個月份，如果這個月的成交量能夠維持3月的水平，對于恢復(fù)市場信心將起著重要的作用。

這個道理，相信無論是開發(fā)商還是官方都能夠明白，所以這個月對于購房者來說，依然是好的入場節(jié)點(diǎn)。

首先，為了維持成交，開發(fā)商肯定會在4月進(jìn)一步放量，除了極個別有相對高流量的熱盤，大部分樓盤仍然會保持現(xiàn)有的折扣力度，甚至可能會加大。

其次，購房政策仍然會維持寬松，比如3月30日莆田市公積金推出重磅利好政策，最高貸款額度上調(diào)至70萬、首付比例降低至20%等，這對于部分購房者來說也是利好。

總體而言，目前莆田樓市政策環(huán)境比較寬松，仍有很大調(diào)整空間。莆田市場回暖是事實(shí)，即便有壓力，還是要對莆田樓市保持信心，畢竟在當(dāng)下，信心比黃金都重要。