這些年，常有人感嘆，莆田變了，莆田大了，莆田美了。我們與這個(gè)熟悉的城市耳鬢廝磨，從城市不斷擴(kuò)張的腳步和速度中看到這座城市的變化。

回首莆田近十年房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，每一位購(gòu)房者都見證了從百萬級(jí)大體量樓盤涌現(xiàn)的樓市“黃金時(shí)代”，向外來全國(guó)性品牌房企紛紛進(jìn)駐的“大鱷時(shí)代”過渡的黃金十年。

越來越大牌的開發(fā)商，越來越多樣化的產(chǎn)品風(fēng)格，如同雨后春筍般涌現(xiàn)，讓購(gòu)房者們挑花了眼，莆田樓市也從功能性需求進(jìn)入舒適性需求階段。

然而近幾年，莆田市場(chǎng)環(huán)境與購(gòu)房邏輯已經(jīng)在各種因素的影響下發(fā)生了根本性變化，但其實(shí)回顧近十年莆田樓市發(fā)展的軌跡會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一切都有跡可循，且其中還蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

所以，今天這篇文章我們就來總結(jié)莆田近十年來樓市發(fā)展的歷程，或許會(huì)讓你更能看懂眼下的市場(chǎng)。

01

商業(yè)發(fā)展存在規(guī)律性時(shí)間差

市區(qū)、涵江、秀嶼基本落差在4-5年

一套房子往往與太多東西捆綁，有關(guān)注莆田樓市發(fā)展的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)房?jī)r(jià)而言，最具影響力的往往不是某知名開發(fā)商入駐，或是某高端樓盤熱銷，而是有大型商業(yè)綜合體的落地。

在過去，隨著莆田市場(chǎng)的火熱發(fā)展，商業(yè)一詞也被發(fā)揚(yáng)光大，商業(yè)和地產(chǎn)深入捆綁，地產(chǎn)猶如帶頭大哥，在前面開疆拓土，商業(yè)緊跟其后，為大哥站臺(tái)撐腰，以萬達(dá)為代表的商業(yè)體在過去十多年把這一招數(shù)運(yùn)用地爐火純青。

近的話，不妨看下涵江和秀嶼，因?yàn)槿f達(dá)的落址，不僅帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展，也帶動(dòng)了新房去化的熱度。遠(yuǎn)的話，萬達(dá)等商業(yè)體也在無形之中提升板塊的價(jià)值和高度，更帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)水漲船高，比如市區(qū)萬達(dá)由早期的6000多漲至1.8萬/㎡以上。

關(guān)于買房，大家也都清楚，無論是自己居住還是投資，緊鄰大型商業(yè)綜合體都是買房的不錯(cuò)選擇，除了萬達(dá)，正榮財(cái)富中心亦是如此。

道理大家都懂，但回顧近十年來莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，倘若認(rèn)真觀察的話，又會(huì)發(fā)現(xiàn)不論是市區(qū)還是郊區(qū)板塊，商業(yè)發(fā)展的時(shí)間往往與新房的發(fā)展存在落差，且其中落差時(shí)間都基本在4-5之間。

具體的話，我們先來對(duì)比下市區(qū)、涵江、秀嶼等區(qū)域各大商業(yè)綜合體落地開業(yè)時(shí)間就會(huì)比較清楚一些了，而這也是房?jī)r(jià)演變的開始。

首先是莆田市區(qū)，2012年底，萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，從此之后，該板塊一下子從莆田城市邊緣板塊一躍成為核心區(qū)。2015年后正榮財(cái)富中心、馨宜新天地陸續(xù)開業(yè)，莆田商圈呈現(xiàn)百花齊放的態(tài)勢(shì)。

近年來，莆田城市建設(shè)飛速發(fā)展，商圈對(duì)大莆田發(fā)展的推動(dòng)作用有目共睹，尤其是2013年后，莆田房?jī)r(jià)也是一路高漲。盡管在個(gè)別時(shí)間段上房?jī)r(jià)有所回落，但是如果以10年的時(shí)間跨度來看，荔城、城廂兩區(qū)房?jī)r(jià)集體由9000元/㎡跨過2萬/㎡大關(guān)，這其中除了地段價(jià)值，更有商業(yè)的價(jià)值存在。

而涵江的樓市也是2016年開業(yè)了隆恒財(cái)富廣場(chǎng)、2019年開業(yè)了涵城水韻城才慢慢趕上，近期更是因?yàn)槿f達(dá)廣場(chǎng)落地而火了一些。

再來看秀嶼直到2020 年才有了秀嶼萬達(dá)廣場(chǎng)的進(jìn)駐，緊接著是計(jì)劃在2023年開業(yè)的力高仟喜薈廣場(chǎng)，其后新房市場(chǎng)崛起，由供過于求發(fā)展到供不應(yīng)求。

這表面上是看起來莆田市區(qū)和周邊區(qū)縣的發(fā)展存在差距，但透過現(xiàn)象可以看到商業(yè)發(fā)展往往要早于新房發(fā)展，或者說商業(yè)有著一定的虹吸效應(yīng)，且莆田市區(qū)的商業(yè)與涵江相差4-5年，涵江又與秀嶼相差了4-5年。

.02

不單是商業(yè)發(fā)展有落差

品牌房企入駐也相差4-5年

除了商業(yè)發(fā)展與新房的落差外，莆田市區(qū)與涵江、秀嶼的品牌開發(fā)商入駐時(shí)間也存在著相類似的落差。

先來看下莆田市區(qū)，其實(shí)嚴(yán)格算起來，莆田樓市的發(fā)展史很短，大致在07、08年才開始有了較快的發(fā)展，且當(dāng)時(shí)的開發(fā)商都是本土房企，缺乏必要的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及操作經(jīng)驗(yàn)，基本處于“摸著石頭過河”，那時(shí)候的莆田樓市更是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商憑借強(qiáng)大的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)、靠親戚朋友就能把房子賣完。

自2011年萬科、萬達(dá)進(jìn)駐莆田開始，近幾年，眾多一線實(shí)力品牌房企魚貫而入，先后有嘉里建設(shè)、碧桂園、保利、恒大、聯(lián)發(fā)、富力、融創(chuàng)、融信、陽光城、世茂、融僑、建發(fā)、三盛、大唐、中梁、中南等。

“新鮮血液”的不斷涌入，在帶來更為激烈和白熱化競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也帶來了更多新的理念，不止是開發(fā)模式不斷創(chuàng)新、住宅產(chǎn)品不斷升級(jí)，人居環(huán)境不斷優(yōu)化及房?jī)r(jià)上揚(yáng)等，土拍市場(chǎng)熱度也是一浪高過一浪，莆田樓市的格局正經(jīng)歷著劇烈變革。

再來看涵江，2014年年底，保利競(jìng)得興涵水都地塊，自此涵江迎來個(gè)全國(guó)性品牌房企，在隨后幾年內(nèi)，正榮、融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)、建發(fā)、海倫堡、旭輝等也搶先入駐，意欲分得一杯羹。

隨著涵江片區(qū)的不斷發(fā)展，各項(xiàng)配套的日趨完善，一大波品牌房企紛紛進(jìn)駐，如今房?jī)r(jià)也已經(jīng)突破萬元，樓面價(jià)也是逐年拔高。近期，萬達(dá)廣場(chǎng)的選址落地更是為涵江的發(fā)展添了新動(dòng)力。

秀嶼的話，近兩年行情變化確實(shí)讓人始料未及，除了憑借價(jià)格及未來發(fā)展優(yōu)勢(shì)，與品牌開發(fā)商相繼入駐有著密不可分的關(guān)系，2018年世茂云璽拉開了品牌開發(fā)商進(jìn)駐秀嶼的大幕，在此之后品牌房企進(jìn)駐的頻率也在明顯加快。

華鴻、富力、大唐、中梁、銅鑼灣、力高、澳德和國(guó)投等品牌房企也紛紛下沉至秀嶼參與開發(fā)建設(shè)，品牌房企和莆田國(guó)企的駐扎，徹底改變了秀嶼的面貌，如今市面上的產(chǎn)品也更符合當(dāng)下購(gòu)房者的需求。

暫且不論當(dāng)下市場(chǎng)，各大板塊后續(xù)發(fā)力如何，單從上面時(shí)間軸來看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，莆田市區(qū)最早的全國(guó)性品牌房企入駐是2011年，涵江是2014年底，而秀嶼是2018年，這中間也相差了4年左右的時(shí)間。

.03

剛需購(gòu)買力外溢也有規(guī)律

先涵江其后才是秀嶼

大型綜合體的落地，品牌開發(fā)商的不斷相繼入駐，促使莆田整體市場(chǎng)發(fā)生了質(zhì)的變化，也才有了城市房?jī)r(jià)的水漲船高。

不過，隨著莆田房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，購(gòu)房者的置業(yè)邏輯也發(fā)生明顯變化，盡管當(dāng)下進(jìn)城到市區(qū)買房對(duì)于大多數(shù)人來說都是置業(yè)的終極目標(biāo)，但高昂的房?jī)r(jià)也間接促使莆田市區(qū)剛需購(gòu)買力的外溢。

這也是我們接下來要說的，除了商業(yè)、房企之外，莆田購(gòu)買力也遵循著和前面多說的一樣規(guī)律，莆田市區(qū)自是不用說，莆田樓市剛需購(gòu)買力外溢站是涵江，再下來才是秀嶼。

而究其剛需購(gòu)買力外溢的原因，主要是因?yàn)殡S著主城區(qū)房?jī)r(jià)和地價(jià)的不斷攀升，以及市區(qū)樓盤的日趨飽滿，加上品牌開發(fā)商也布局下沉，涵江和秀嶼自然而然就承接了市區(qū)的購(gòu)買力外溢。

如果你要問為何涵江會(huì)是站，不妨回顧下前面部分和第二部分的內(nèi)容或許就會(huì)更為直觀。首先是涵江的個(gè)品牌房企進(jìn)入是2015年的保利，而秀嶼個(gè)品牌樓盤是2018年的世茂云璽，兩者之間相比時(shí)間上晚了3年。

商業(yè)上亦是如此，涵江個(gè)開業(yè)的是綜合體是2016年的隆恒財(cái)富廣場(chǎng)，緊接著是2019年的水韻城，而秀嶼的個(gè)綜合體是2022年開業(yè)的銅鑼灣萬達(dá)廣場(chǎng)，緊接著是計(jì)劃2023年開業(yè)的力高仟喜薈廣場(chǎng)，兩地商業(yè)落地時(shí)間又晚了4-5年。

于是乎，涵江自然而然就優(yōu)先于秀嶼承接市區(qū)剛需購(gòu)買力的外溢。而近年來，隨著高鐵新城的發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，秀嶼憑借購(gòu)房補(bǔ)貼、棚改拆遷，以及學(xué)校、商場(chǎng)和醫(yī)院等各項(xiàng)生活配套逐漸完善，還有房?jī)r(jià)仍是莆田的洼地，自然而然就承接了市區(qū)的購(gòu)買力外溢。

寫在最后

縱觀莆田樓市發(fā)展至今，盡管在不同的時(shí)間段上房?jī)r(jià)有起有落，但是如果以10年乃至更長(zhǎng)的時(shí)間跨度來看，莆田房?jī)r(jià)長(zhǎng)期還是保持上漲的勢(shì)頭。

雖然當(dāng)下受市場(chǎng)大環(huán)境影響，莆田房?jī)r(jià)有小幅浮動(dòng)，但對(duì)于自住的購(gòu)房者來說，還是那句老話，房?jī)r(jià)漲跌和你沒有任何關(guān)系，早買早享受才是正解。