作者：子非魚

01 | 廣州喊漲了

廣州樓市，有點(diǎn)春風(fēng)得意馬蹄疾了。

隨著成交量的回暖，最近各城市喊漲的聲音，越來越刺耳。前兩天的文章已經(jīng)寫到西安、杭州、長沙有業(yè)主正在聯(lián)合漲價(jià)。

廣州二手房業(yè)主，最近也在上調(diào)價(jià)格，更為重要的是，廣州的開發(fā)商，正在異口同聲地喊漲。

根據(jù)廣州PLUS梳理，最近至少有15個(gè)樓盤直接發(fā)布公告，宣布漲價(jià)。喊漲聲音穿透了核心區(qū)和外圍區(qū)。隨便列舉幾個(gè)：

中心區(qū)：

荔灣區(qū)，荔灣力迅·西關(guān)雅筑2月28日宣布漲價(jià)5%。按項(xiàng)目目前7.2萬/平的均價(jià)，一套小戶型總價(jià)漲幅就在20萬，漲幅不??！

天河區(qū)，保利天匯最近加推全新樓棟，漲價(jià)幅度在2%，新品價(jià)格預(yù)計(jì)去到6.8-7.5萬/㎡。

海珠區(qū)，中海觀澔府、中海觀雲(yún)府也宣布在3月之后價(jià)格全線上漲，至少上漲1%。

次外圍區(qū)：

黃埔區(qū)，卓越招商·臻瓏府在2月19就宣布優(yōu)惠取消，在售房源價(jià)格上調(diào)2%。星河灣蘿峰最近也宣布在售樓棟大平層產(chǎn)品，漲價(jià)2%。合生中央城從3月1日起，在售房源價(jià)格全線上調(diào)2%。

白云區(qū)，白云·星匯城，進(jìn)入3月之后，也宣布優(yōu)惠取消，全線產(chǎn)品漲價(jià)。越秀·天悅金沙因?qū)W校利好，宣布取消優(yōu)惠，全線產(chǎn)品漲價(jià)3%。保利·錦繡公館也在3月初宣布準(zhǔn)現(xiàn)房單位價(jià)格上漲4%。

番禺區(qū)，保利悅公館進(jìn)入3月之后，售價(jià)也將全線上漲5%。

外圍區(qū)：

增城區(qū)，有盤在2月底宣布價(jià)格上調(diào)2%。

花都區(qū)，空港1號(hào)全線上調(diào)價(jià)格。

南沙區(qū)，星河·智薈進(jìn)入3月之后，也宣布價(jià)格將全線上調(diào)。

這些都是明著喊漲的，還有很多撤回折扣的沒算進(jìn)去，總之一句話，廣州樓市，將壓力拋給了購房者。

開發(fā)商所依仗的底氣，無非是廣州的成交量上來了。

02 | 施壓購房者

2月份，熱點(diǎn)城市的新房和二手房成交量都上來了。

以廣州來說，廣州中原地產(chǎn)研究部披露的數(shù)據(jù)顯示，2月廣州新房網(wǎng)簽5032宗。環(huán)比上升6%，比去年同期成交上升11%，預(yù)計(jì)實(shí)際網(wǎng)簽量在5300至5500宗左右，實(shí)際環(huán)比增幅增加10%至15%。

以過往的成交量來看，廣州目前的新房成交量仍在底部，甚至可以說還沒有走出低谷。

不過，廣州的二手房成交量，走勢(shì)還算可觀。

廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為9938宗；環(huán)比2023年1月同期（6025宗）環(huán)比大漲78.7%，同比去年2月上漲1.4倍。

環(huán)比和同比都很華麗，但環(huán)比是和今年春節(jié)月相比，同比是和去年春節(jié)月相比，環(huán)比和同比數(shù)據(jù)的華麗，很大程度上是因?yàn)榉帜感?dǎo)致的技術(shù)性放大。

目前廣州的二手房成交量9938套，是2021年5月份以來的新高，但距離1.5萬套的榮枯線還有不小距離，哪怕和2020年的月均銷量相比，也差了很大火候。

在昨天的文章中，我強(qiáng)調(diào)過，從目前的成交量來看，真正回暖的只有三個(gè)城市，北京、上海和成都。

成都2月份二手房成交量19061套，創(chuàng)下歷史新高，捅破了成交量天花板，遠(yuǎn)超1.2萬套榮枯線。北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月北京二手房網(wǎng)簽15315套，環(huán)比增長84.3%，同比增長85.4%。1.53萬二手房成交量超越了北京二手房1.5萬套榮枯線。上海2月份二手房成交1.9萬套，較上月環(huán)比增長139%，快速恢復(fù)至2021年的平均水平。1.9萬套，逼近上海2萬套榮枯線。

其他城市，都只是剛剛抬頭而已。剛抬頭，開發(fā)商就敢喊漲，其實(shí)也是在打心理戰(zhàn)，包括很多上調(diào)價(jià)格的業(yè)主，也是如此。

以開發(fā)商來說，你說他們現(xiàn)在都特別看好房地產(chǎn)嗎，并不是，要是那么看好，得敞開了拿地才是啊。但從2月份的拿地情況來看，開發(fā)商仍畏首畏尾，拿地規(guī)模和資金仍在底部。

開發(fā)商漲價(jià)，無非是將壓力拋給購房者，給購房者施壓，給你一種再不買還得漲價(jià)的壓力，逼迫購房者就范?？纯磸V州各區(qū)的新房庫存，根本沒有漲價(jià)的底氣。

至于業(yè)主們喊漲，更像是一種蓄謀已久的解套策略。大家都知道降價(jià)反倒不好賣，所以就漲價(jià)配合目前的成交量起勢(shì)背景，來施壓購房者。

因?yàn)椋瑥淖罱鼰狳c(diǎn)城市的表現(xiàn)來看，一邊是二手房成交量在拉升，另一邊則是掛牌量不斷創(chuàng)新高。

廣州方面，目前二手房掛牌量突破了13萬套，相較去年年末，增加了7000多套。杭州方面，這個(gè)2月份一口氣增加了1.7萬套掛牌量，到2月23日，杭州的二手房掛牌量增長至22.49萬套。

南京上周二手房掛牌量增加了2961套。上海的二手房掛牌量也創(chuàng)下了過去一年來的高位，達(dá)到83927套。

合肥方面，根據(jù)鏈家網(wǎng)披露，目前的二手房掛牌量為11.1萬套，相較于去年年末增加了0.9萬套。諸葛找房披露，西安二手房掛牌量較去年年末增加了6766套。去年年末二手房掛牌量沖破10萬套的佛山，目前也即將突破11萬套。

其中雖然不乏一些置換需求和改善需求，但大多數(shù)應(yīng)該都是解套的此前的炒房客。

03 | 成交量能否持續(xù)，還得繼續(xù)觀察

想要解套，到底是降價(jià)好，還是漲價(jià)好？這個(gè)見仁見智，但從京滬的業(yè)主操作來看，大多還是傾向于降價(jià)離場(chǎng)。

北京的二手房成交量沖破了榮枯線，上海逼近榮枯線，但北京目前二手房漲價(jià)房源占比22.7%，降價(jià)房源占比77.3%。

上海與北京的情況非常相似，二手房房源中上漲比例只有22.8%，下降比例則高達(dá)77.2%。

可見，在超強(qiáng)調(diào)控沒有解綁的背景下，京滬的業(yè)主對(duì)漲價(jià)的預(yù)期并不足，此時(shí)他們想得更多的是，讓利降價(jià)套現(xiàn)離場(chǎng)。

廣州其實(shí)局面也是一樣，目前廣州掛牌的二手房房源中，降價(jià)房源是漲價(jià)房源的3倍。

這是比較理智的做法。如果資金壓力太大，此時(shí)借助行情抬頭實(shí)現(xiàn)離場(chǎng)，是最明智的選擇。

往后是否上漲誰知道呢，如果不漲，那就錯(cuò)過了最佳離場(chǎng)時(shí)機(jī)。即便還上漲，也無需懊惱，畢竟誰也不可能賺取所有的銅板。

更何況，在如今的大環(huán)境下，回暖能否持續(xù)，仍是個(gè)大問號(hào)。退一步說，如果后續(xù)能夠持續(xù)，但房價(jià)根本沒有大波動(dòng)的力量，哪怕北上廣深這樣的城市。

人口見頂，城市化率見頂，土地財(cái)政轉(zhuǎn)向，大多數(shù)城市供應(yīng)整體大于需求，這樣的背景下，房價(jià)還能有多大上漲的力量，能漲到天上去嗎？

客觀來說，目下是包括廣州在內(nèi)很多熱點(diǎn)城市剛需入場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。

但投資需要謹(jǐn)慎，需要長久打算，而且要選擇在核心城市的核心圈。長線持有賺取一個(gè)通脹收益還是能實(shí)現(xiàn)的，不要抱著依靠炒房致富的心態(tài)就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠桿加壓力。