來自溫豪宅的數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，溫州城區(qū)57個(gè)高端小區(qū)僅成交了26套二手房，大部分小區(qū)都是零成交，個(gè)別高端小區(qū)甚至1年多時(shí)間沒有成交案例，高端二手市場(chǎng)極其低迷。

但有意思的是，1-2月位于濱江CBD的濱江萬象天地卻成交了9套，占整個(gè)高端二手房市場(chǎng)的35%，成交量強(qiáng)勢(shì)難擋。

為什么會(huì)有如此巨大的反差？背后又有什么樣的市場(chǎng)邏輯？我們一起來看看。

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華潤(rùn)·濱江萬象天地（備案名：九宸園）位于鹿城區(qū)濱江街道夕照路，市第二十二中學(xué)西北側(cè)，濱江花園以南。

濱江萬象天地區(qū)位條件優(yōu)越，位于濱江商務(wù)區(qū)核心地段，周邊聚集各大銀行總部、金融中心、及市民中心。

項(xiàng)目區(qū)位圖

由于周邊不少項(xiàng)目正在建設(shè)中，當(dāng)前有不少市政道路尚未通車，CBD的氛圍也較為缺乏，反而給人一種“工地感”。

受此影響，目前，濱江萬象天地周邊生活配套較為缺乏，盡管項(xiàng)目自帶的底商已經(jīng)開業(yè)，但以中介門店、低端餐飲、裝修配套為主，總體檔次較低，難以滿足日常生活需求。

當(dāng)然，近期也有證券營(yíng)業(yè)部選址于濱江萬象天地底商，與周邊銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)及多個(gè)高端住宅的交付，也有一定關(guān)系，正向著更好的方向發(fā)展。

濱江萬象天地實(shí)景

濱江萬象天地由3個(gè)地塊組成，相當(dāng)于3個(gè)獨(dú)立小區(qū)，地塊中間為房企同步代建的公園綠地、市政道路，是溫州少有的街區(qū)式、開放式商品房。

當(dāng)前，濱江商務(wù)區(qū)各小區(qū)多以鋁板干掛為主，包括鹿城公館、瓏悅、學(xué)院十一峯等，而該小區(qū)建筑立面以仿石涂料為主，局部石材，整體形象面干凈、清晰，與鋁板、石材干掛相比，缺少高端住宅應(yīng)有的質(zhì)感。

項(xiàng)目外立面實(shí)景圖

該小區(qū)共9幢，共計(jì)702套房源，標(biāo)準(zhǔn)層高約3米，首次開盤于2017年9月29日，面積段約149-230㎡，毛坯均價(jià)約3.2-3.7萬元/㎡，采用舊計(jì)容政策，毛坯交付，全部為錯(cuò)躍戶型，得房率基本超過100%。

該小區(qū)于2020年中旬交付，盡管曾在外立面、公廁等問題存有異議，但入戶大堂、地下室過渡廳等公共裝修部分，以及建筑質(zhì)量、園林綠化等廣受業(yè)主認(rèn)可。

目前，該小區(qū)部分房源享有二線江景，但今后將會(huì)受到建設(shè)中的溫州金融保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遮擋。不過，金融保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建成后，將有利于帶動(dòng)濱江商務(wù)區(qū)商業(yè)、商務(wù)氛圍的形成，未來生活將更便利。

項(xiàng)目樓幢圖（來源：溫豪宅）

02

目前，濱江萬象天地中高樓層掛牌價(jià)普遍在3.7-4.2萬元/㎡之間，其中低樓層掛牌價(jià)在3.1-3.5萬元/㎡，價(jià)格在3.5-3.8萬元/㎡的市場(chǎng)接受度較高，價(jià)格再往上攀升至4萬+元/㎡，轉(zhuǎn)手難度逐漸變大。

今年1-2月，在樓市極其低迷的背景下，共成交了9套二手房，這些房源以中低樓層居多，總價(jià)段大部分在500-600萬之間，成交均價(jià)在3.5萬元/㎡左右，其中155㎡房源比其他大面積段房源更受歡迎。

少有的冷市一簇紅。

那么，到底是價(jià)格吸引了購(gòu)房者，還是另有其他原因？

我們先看房?jī)r(jià)。個(gè)維度，我們對(duì)比該小區(qū)曾經(jīng)的開盤總價(jià)來看，5幢中間樓層及8幢低樓層的業(yè)主，獲得超越銀行利率的回報(bào)，其余房源基本只能做到保本，個(gè)別房源甚至是虧本售賣。

可以看出，因?yàn)I江萬象天地開盤價(jià)格的樓層差及邊套差較大，成交的房源如果樓層越高、或是邊套房源，實(shí)際利潤(rùn)率會(huì)更低一些（如下圖表）。

03

在市場(chǎng)成交氛圍仍沒有改善的背景下，這個(gè)小區(qū)為什么近期成交量卻爆發(fā)了？

最大的原因還是濱江萬象天地的地段、錯(cuò)躍產(chǎn)品、毛坯交付等稀缺要素，受到購(gòu)房者認(rèn)可!

其次是500-600萬的總價(jià)、約3.5萬元/㎡的單價(jià)，剛好達(dá)到溫州高端住宅的起步價(jià)位段。濱江上品、華潤(rùn)九悅、江山云起、甌江峯匯等新盤均已售罄，濱江商務(wù)區(qū)幾乎無新房在售。

房?jī)r(jià)的第二個(gè)維度，就是去年，該小區(qū)附近的天樾璽地塊，地價(jià)竟高達(dá)3萬+，可以想象未來房?jī)r(jià)會(huì)更高。

同時(shí)，今年隨著“擁江發(fā)展”戰(zhàn)略的確立，濱江商務(wù)區(qū)被列為甌江新城核心，可以預(yù)料將啟動(dòng)新一輪大開發(fā)、大建設(shè)，未來潛力可見。

濱江商務(wù)區(qū)實(shí)景圖（黃圈處為濱江萬象天地）

綜合來看，在豪宅更新迭代加快的背景下，新生代豪宅購(gòu)房主力軍，更青睞城市稀缺資源、現(xiàn)代化的建筑風(fēng)格、極具個(gè)性的裝修風(fēng)格。

如今市面上流行、只做衛(wèi)生間或廚房的1000元/㎡裝標(biāo)，最早就是誕生于豪宅之中。

同時(shí)，曾經(jīng)主打市中心地段的老牌豪宅，認(rèn)可度已逐年降低。曾盛極一時(shí)的歐式風(fēng)格建筑、裝修，也漸受冷落。

因此，濱江萬象天地逆市一簇紅的表現(xiàn)，合適的價(jià)格，加上濱江商務(wù)區(qū)核心地段、毛坯錯(cuò)躍產(chǎn)品，都是實(shí)打?qū)嵉募臃猪?xiàng)。

再加上濱江商務(wù)區(qū)的未來發(fā)展?jié)摿?，這一波二手房成交量的小爆發(fā)，也在情理之中。

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