2023 年，經(jīng)濟、行業(yè)進入新的發(fā)展局面，3月2日上午10點，由克而瑞河南區(qū)域主辦的《2023 鄭州發(fā)展與資產(chǎn)價值》線上報告發(fā)布會順利舉行，發(fā)布會上，克而瑞河南的專業(yè)分析師從當(dāng)下經(jīng)濟和行業(yè)角度出發(fā)，分析了每一個經(jīng)濟個體如何確保資產(chǎn)安全和發(fā)展。

當(dāng)前，央行接連降息，各種貸款利率“史上友好”顯現(xiàn)，全國樓市正在呈現(xiàn)點狀復(fù)蘇的信號。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，春節(jié)至今，全國11個重點城市的二手房成交較去年增長約29%，出現(xiàn)回暖跡象。

縱觀全域經(jīng)濟環(huán)境，美聯(lián)儲加息，中國內(nèi)部PMI指數(shù)增長疲軟，在此情形下，膨脹是大勢所趨，跑贏通脹愈發(fā)困難，對大多數(shù)人來講，找到短期內(nèi)資產(chǎn)流通以及長期內(nèi)資產(chǎn)保值的渠道，變得越來越緊迫。

特別是現(xiàn)在股市動蕩，投資風(fēng)險加劇，對于大多數(shù)家庭而言，房產(chǎn)依然是相對保值、長期價值投資的一種選擇。有這樣一種觀點，核心區(qū)域的房產(chǎn)和生育是當(dāng)下資產(chǎn)保值和延續(xù)的重要方式。

錨定核心賽道

那么房地產(chǎn)對經(jīng)濟的重要性有多大？優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)為什么能成為資產(chǎn)保值和增長的主要方式呢？

你可能要關(guān)注一組數(shù)據(jù)。從大類行業(yè)來看，2021年房地產(chǎn)業(yè)的增加值僅次于制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)，是對GDP貢獻較多的第五大行業(yè)。

房地產(chǎn)在經(jīng)濟中的占比頗高，可見，短期內(nèi)對于我國經(jīng)濟發(fā)展具備支撐作用。

特別是拉長近40年周期來看，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的貢獻率從1978年的約2%上升至當(dāng)前的約7%左右，在維持較高占比的同時仍然呈現(xiàn)出進一步增長態(tài)勢。

換言之，在過去的經(jīng)濟快速發(fā)展黃金時期，房地產(chǎn)對于經(jīng)濟的貢獻力充足，且短期內(nèi)不會消失。因此在經(jīng)濟支柱的加成作用下，房子本身做為資產(chǎn)增值的作用長期來看也具有意義。

那么當(dāng)下的時間節(jié)點是否適合購置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進行投資呢？

當(dāng)前中國樓市的政策十分利好，新一輪周期雖然預(yù)期不高，但處于抬升階段的可能性比較大。房地產(chǎn)依舊是周期之母，從上經(jīng)濟發(fā)展離不開地產(chǎn)行業(yè)，從下居民財富保值也與房產(chǎn)離不開關(guān)系。

處在鄭州，當(dāng)前關(guān)于地產(chǎn)政策的利好數(shù)一數(shù)二。

2022年3月1日，鄭州出臺19條，是較先調(diào)整地產(chǎn)行業(yè)政策的二線城市；

2023年1月29日，鄭州首套貸款利率下探3.8；

從省內(nèi)公積金互認(rèn)互貸，到二套首付比例調(diào)整，再加上三箭齊發(fā)對剛需/改善住房需求的支持…..樓市已經(jīng)進入健康發(fā)展模式。

另一方面，地產(chǎn)政策的引導(dǎo)，與整個城市人口以及經(jīng)濟的增長關(guān)聯(lián)較大。

《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》出臺后，許多城市接連全面放寬城區(qū)常住人口落戶條件。預(yù)計到2035年城市化率約達75%以上，約60%以上的人口將集中在七個城市圈。

其中，2022年，鄭州市第十五屆人民代表大會第五次會議明確表示，將全面放開中心城區(qū)居住、就業(yè)、學(xué)習(xí)人員及直系親屬的戶口遷入，讓各類人才潛心鉆研、盡展其能。

政策使然，對地產(chǎn)行業(yè)有烘托，那就走進賽道，擇優(yōu)入手。

主城價值回歸

不言而喻，由于經(jīng)濟波動，政策導(dǎo)向，鄭州樓市回歸理性向分化演變。分化是行業(yè)發(fā)展必然途徑和結(jié)果，過去幾年，鄭州樓市一直呈現(xiàn)回歸主城的趨勢。地市客戶前往郊縣置業(yè)占比逐步下滑，呈現(xiàn)傾向市區(qū)趨勢；主城置業(yè)中配套成熟的金水區(qū)的地市客戶明顯增加。2022年主城占比貼近70%。

從量價維度，城市內(nèi)部價值是核心再向核心，那么鄭州的核心到底在哪里？

介于鄭州目前的城市規(guī)劃現(xiàn)狀，鄭州核心區(qū)域必須符合幾個特點：

（1）距離地鐵換乘樞紐3公里以內(nèi)；地鐵一響，黃金萬兩，鄭州作為古老而又新穎的城市，地鐵帶來的是無限的經(jīng)濟發(fā)展暢想；

（2）位于老城區(qū)和鄭東新區(qū)之間；城市向新，這一點在當(dāng)下永不例外，老城與新城的轉(zhuǎn)接是價值所向，兩者各司其能，老城承載住宿家的功能，新城承載的夢想和就業(yè)的功能；

（3）配套成熟，距離商業(yè)中心3公里左右；商業(yè)的繁華程度是一座城市幸福感飽滿的證明，煙火氣息與繁華都市的結(jié)合，讓你更懂這個城市。

鄭州目前有一個區(qū)域，是由三個地鐵樞紐圍繞而成了一個“生活方便區(qū)”。沙門站、紫荊山站、會展中心站三個樞紐，與北龍湖站圍成一個類矩形區(qū)域。

區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療、交通等配套均相當(dāng)完善，各配套密度均優(yōu)于全市平均水平。

備注：數(shù)據(jù)來源于CRIC系統(tǒng)

且近幾年區(qū)域商品住宅成交量在全市的占位有明顯的提升，并較全市保持穩(wěn)定的價格差。從圖中可以清晰看出，“鄭州黃金區(qū)位”商品住宅的價格差高于全市平均水平。由此可見，“鄭州黃金區(qū)位”的商品住宅資產(chǎn)保值能力更強。

除了區(qū)域本身的配套和區(qū)位價值，由于區(qū)域成交面積段逐年擴容，尤其是150㎡以上產(chǎn)品占比由2014年的約24%擴大至2022年的約55%，相對于全市以剛需、首改為主，黃金區(qū)域更偏于再改、終改類產(chǎn)品，也體現(xiàn)了整個區(qū)域的純粹性價值。

那么如何在“鄭州黃金區(qū)位”確保資產(chǎn)價值的長期增長和投入性價比呢？那就要在區(qū)域核心價值和純粹價值外，尋求項目的稀缺價值。

改善窗口期

當(dāng)下買房，在安全性的前提下，越稀缺的越珍貴。

首先，土地稀缺。

在城心土地愈加稀缺的今天，城中村已經(jīng)拆遷完成，幾乎不會再有成片的土地供應(yīng)；鄭州自2021年630至今拍地約72塊，其中三環(huán)內(nèi)9塊，二環(huán)內(nèi)僅有5塊（2塊為交通場站和改造地塊），二環(huán)內(nèi)后期再難有成片土地。

其次，品牌價值。

以區(qū)域內(nèi)的高端改善項目，古翠隱秀為例，萬科是國內(nèi)跑在前沿的城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商，連續(xù)6年上榜世界500強，多元業(yè)務(wù)布局，資金流健康，具備良好的風(fēng)控和管理運營機制，為“保交付”提供實力背書?？v觀萬科在鄭州深耕的十年，三十多個項目，5萬多套交付，二手房的溢價率一直有不錯的表現(xiàn)。

最后，產(chǎn)品稀缺。

什么樣的產(chǎn)品，具有稀缺性。我們總結(jié)了高端改善項目應(yīng)當(dāng)具備的幾大稀缺。

：產(chǎn)品的純粹性

過往多數(shù)的住宅項目開發(fā)為了較大限度的拓寬客戶的邊界，在產(chǎn)品定位層面并不純粹。而高端改善客戶，對于不同級別圈層的臨界點更為清晰。

萬科·古翠隱秀，175-370㎡以上戶型占比超80%，高端改善屬性明顯，為家屬院、老舊房居多的主城金水主城，帶來全新且純粹的奢居體驗。

第二：配套的稀缺性

老城區(qū)，從不缺少老故事與老煙火，然而經(jīng)典之上，需要全新的生活方式，喚回鄭州對于主城更多的想象。

萬科·古翠隱秀創(chuàng)造式的配以精致商業(yè)街、酒店級會所、[玲瓏云臺]屋頂花園等其他小區(qū)未有的稀缺配套，金水精致而優(yōu)雅的人居生活，正在從古翠隱秀打開。

第三：建筑美學(xué)的高級質(zhì)感

好的建筑是能夠?qū)崿F(xiàn)與城市以及區(qū)域共生的，煥新的不僅是產(chǎn)品與消費生活方式，更有對城市界面與顏值的提升。

在經(jīng)二路上，萬科·古翠隱秀，以泰國曼谷The Glass Fortress為靈感，用約12000塊透光玻璃磚，創(chuàng)造出了一個幾近透明的現(xiàn)代晶體外立面，外觀簡約清新，內(nèi)部低調(diào)輕奢，圍合出一方偉大的寧靜之域。高級的立面質(zhì)感與建筑姿態(tài)，為金水又添一新名片。

好地段+好品牌+好產(chǎn)品，一度在鄭州樓市難以完全匹配，而古翠隱秀做到了三者的完美契合。且其銷售價格，相對于區(qū)域內(nèi)的其他項目，處于合理水平；而對標(biāo)其他城市類似板塊，未來鄭州“黃金區(qū)位”內(nèi)的二手房仍有上行空間，因此項目的“品價比”較高。

當(dāng)樓市的底層邏輯開始回歸價值本身，土地價值+配套價值+產(chǎn)品價值，隨著主城價值的回歸，這樣的樓盤也具備更大的價值提升空間。