昨天（1月16日），70城房價數(shù)據(jù)出爐，意料之中的是全國性的市場下行還在繼續(xù)，但沒想到西安新房價格開始止跌回升，這也就意味著，西安首套自主降息可能落空了。

這時候西安數(shù)據(jù)卻微妙的出現(xiàn)小幅微漲，是不是與市場感知太不相符？

壹丨一線城市房價止跌

全國市場，從重點70城數(shù)據(jù)來看，全國新房價格環(huán)比持續(xù)下降，截止上月底，已經(jīng)連降16個月，同比下跌也接近一年時間。在這期間市場預期發(fā)生了很大改變，疊加房企暴雷、停工等原因，市場持續(xù)疲軟。

去年底穩(wěn)樓市”三箭齊發(fā)”，政策密集出臺，但從數(shù)據(jù)來看，各地并沒有出現(xiàn)很強的翹尾現(xiàn)象，不過根據(jù)現(xiàn)階段的趨勢來看，重點城市市場正在逐步修復。全國新房價格環(huán)比雖然還在下跌，但跌幅開始收窄。

上月也出現(xiàn)了一些比較明顯的變化，一線城市新房價格連跌3個月后已有止跌現(xiàn)象。4個一線城市新房住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.2%轉(zhuǎn)為持平，同比上漲2.5%，其中北京、上海同環(huán)比均出現(xiàn)增長，感覺上已經(jīng)在給2023的市場回暖打樣了。

二、三線城市房價還在持續(xù)下滑，新房環(huán)比跌幅均為0.3%，降幅分別比上月擴大0.1個百分點和持平，但同比二線城市新房降幅也開始出現(xiàn)收窄。

顯然整體二三線城市樓市節(jié)奏比一線慢半拍。

新房價格環(huán)比下跌的城市有55個，數(shù)量較上月增加4個?，F(xiàn)已有35個城市符合階段性調(diào)整首套利率的政策，一二線城市中有14個，包括長春、沈陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、南寧、貴陽、廈門、武漢、蘭州。

全國的二手房市場仍不樂觀，無論同比還是環(huán)比上漲的城市一手就能數(shù)完，近9成城市下跌，相當于普跌了。12月二手房環(huán)比下跌的城市已經(jīng)達到了63個，比上月增加了一個，要知道70城還算不錯的城市，中國其他城市二手房可能不是房價下跌而是房子賣不出的問題。

二手房只有寧波、成都、昆明、長沙等地環(huán)比小幅上揚。這些城市中大都人口規(guī)模有優(yōu)勢，底子不錯。尤其像強二線里的成都，去年全年新房、二手房齊齊上漲，去年全年二手成交量高達151376套，是2021年的3.1倍，也是去年妥妥的突圍選手。

貳丨西安無緣動態(tài)調(diào)整利率

回到西安，前腳感覺西安利好降至，緊接著西安新房價格環(huán)比三連降的趨勢就變成止跌回漲了，小幅上漲0.1%。

西安其實就是典型的慢半拍選手，政策姍姍來遲，市場反應也遲緩。11月時杭州、成都、南京、武漢等城市已經(jīng)出現(xiàn)抬頭趨勢，而到了12月西安新房才終于止跌微漲。

而新房價格環(huán)比微漲也就意味著西安可能無緣自主降息。不過新機制的bug其實之前文章也提到過，關(guān)于房價統(tǒng)計其實可控，只要地方想讓房價跌，那就限制高單價豪宅的樓盤進行網(wǎng)簽，讓更多低于均價的樓盤集中備案，那價格自然就被“統(tǒng)計”下來；反之，想讓房價漲，就把對高單價豪宅網(wǎng)簽備案的限制解除，指數(shù)自然就上來了。

上個月西安新房的價格微漲就是這樣的，約90㎡以下房源價格環(huán)比上漲0.1%；90-144㎡房源價格環(huán)比持平，約144㎡以上房價環(huán)比上漲0.3%，像西安序、央璽、長安璽、金茂府等高價盤集中入市，推高了整體價格指數(shù)。

從去年開年起西安二手房價格大都處于下降通道，8月至12月甚至出現(xiàn)了5連跌，數(shù)據(jù)上整體算是跌了1年了。不過西安公布的二手房網(wǎng)簽套數(shù)卻在保持增溫態(tài)勢，上個月二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為4965套，環(huán)比增長5.28%，價格還在跌，但從實際成交量開始小規(guī)模增長了。

顯然相比全國其他二線城市來說，西安的行情其實也還算堅挺，上個月的房價開始出現(xiàn)止跌，如果利好年后出招，那么市場抬頭也就能看到希望了。

叁丨利率已經(jīng)史低了

雖然西安降息落空，但現(xiàn)在利率其實已經(jīng)是史低了。12月全國房貸利率中平均為4.26%，和2021年相比，同比下降了1.37個百分點，這已經(jīng)是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。西安首套4.1%為主，即便出現(xiàn)下調(diào)，空間也會非常有限。

利用低利率吸引購房者進場的效果還是有點單一，若加上政策的組合拳以及優(yōu)質(zhì)房源的放量，一系列連環(huán)招下來，該進場的人自會進場。

“房住不炒”綱領(lǐng)在，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率也達到了65%，以后的房地產(chǎn)很少會出現(xiàn)暴擊機會，看準標的，更需要堅定的是長期價值。