2015年至今，青島房價從單價1.2萬漲到1.6萬，經(jīng)歷“兩大漲一小跌”，“兩漲”“分別在2016年底和2018年峰會前，前者2016年有人戲稱為”30秒決定的命運“，隨著全國其他兄弟城市漲價，第二次漲價有人說是”峰會城市現(xiàn)象“和少數(shù)區(qū)域庫存問題，”一小跌“在2018年底，峰會后的冷靜和郊區(qū)出貨增多所導致。

青島高新區(qū)

下圖可以看出島城這五年房價起伏，但是唯獨一個地方房價一直在穩(wěn)健成“漲”，那就是青島高新區(qū)。有認真看的朋友可能發(fā)現(xiàn)了高新區(qū)的1.5萬到1.3萬怎么解釋——車位、儲藏室、精裝等“其他費用”，經(jīng)歷過的朋友們能明白引號里的內(nèi)容，但不是主要原因。

5年內(nèi)青島高新區(qū)房價對比變化

再回到開頭，在此不討論房價上漲原因到底孰對孰錯，我的觀點在這里也不過多表明，只在這說三個問題：1.城市擴容的前中后機會、主力人群轉(zhuǎn)移及城市化發(fā)展，前期的5K/㎡你買了沒？限價你買了沒？別墅、洋房、高層單價差不多價時候你趕上了么？人才公寓符合不？；2.供應量和產(chǎn)業(yè)就業(yè)機會、交通便利性都是宏觀因素，學區(qū)和積分清楚不，同區(qū)域價差仍很大（根據(jù)區(qū)域、樓盤、戶型）3.配套是最后一步，現(xiàn)有所見即所得決定目前價格，如果連規(guī)劃都沒有，價格后期更頂不上去

存在即合理的高新區(qū)及樓市穩(wěn)成長

存在即合理，高新區(qū)的產(chǎn)生是城市化和高新產(chǎn)業(yè)人群的聚焦方式——高新區(qū)的“前世今生”

高新區(qū)幾個重要發(fā)展標志

全國到底有多少個高新區(qū)呢？169個！其中大哥——中關(guān)村園區(qū)，還有一些其他有名的如蘇州工業(yè)園區(qū)（人口55萬人，主要還兼著國家開發(fā)區(qū)功能）、昆山高新區(qū)（昆山是連續(xù)15年百強縣榜首）。大家對高新區(qū)利好利空要理性去看，國家劃出來幾個地方用來發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，吸引高新技術(shù)人才，同時帶動城市化發(fā)展和配套提升，發(fā)展起來的話就是知識密集型的高素質(zhì)人才聚集地，由于投資條件好，吸引人才和企業(yè)過來，房地產(chǎn)開發(fā)是很正常的事情，在前幾年給了很多來青工作的人很多低門檻購房的機會。

看明白了發(fā)展歷史和定位、規(guī)劃后，就不會妄加揣測“高新區(qū)”會不會發(fā)展成行政區(qū)和市中心。發(fā)展為行政區(qū)和中心區(qū)要看區(qū)域的產(chǎn)業(yè)、人口、配套、戰(zhàn)略定位，是一個漫長過程。平常心低預期多思考，這樣不會在看了“2012年高新區(qū)和紅島經(jīng)濟區(qū)兩個牌子一個班子，擴容167平方公里”后就認為紅島是“宇宙中心”，也不會對“2019年高新區(qū)化為城陽區(qū)管理”看空。

看“自貿(mào)區(qū)”也是同樣道理咯，看東西學會獨立分析和思考，房子也一樣。

有人搞不懂“.新區(qū)”和“.高新區(qū)”

.新區(qū)，全國19個，高新區(qū)169個，前者綜合發(fā)展，國家戰(zhàn)略地位，后者高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、研究提高生產(chǎn)力，可以說是這個城市發(fā)展的“智囊團”和“產(chǎn)研學中心”，青島北城的高新區(qū)主導行業(yè)是軟件信息、醫(yī)藥、智能制造等。

高新區(qū)的樓市之“搖號”及房價連續(xù)5年平穩(wěn)發(fā)展

高新區(qū)中東部控規(guī)

2018年為何搖號，青島其他區(qū)域像城陽家佳源片區(qū)實驗二小學區(qū)房成交價在1.8-1.9萬左右，高新區(qū)限價，李村、城陽主城區(qū)剛需產(chǎn)品供貨不足，賣得比較好的李村融創(chuàng)的都會中心、惜夏板塊的幾個盤、東郭莊地鐵盤和仲村旁山府高層及旭銀的項目在售，城陽的旭銀價格當時不便宜。去哪兒買呢，高新區(qū)因限價，1.2萬精裝很香，如果炒房團蜂擁而上肯定就沒有剛需的啥事了，所以采取“搖號”。當年拿地最早的東片區(qū)世貿(mào)、金茂、雨潤、新城、魯商幾家，樓面地價在1500元/平方左右，甚至更低，開發(fā)商也有底氣。

后來為何不再搖號，峰會后其他區(qū)域價格降溫和供給平衡，比較有名的就是當年東郭莊售樓處的雞蛋門，其實講真那個盤也不算降價。

如果能夠看懂高新區(qū)的前世今生和全國高新區(qū)、青島高新區(qū)的情況，就可以讀懂高新區(qū)2019年劃到城陽管理利好還是利空，明白近期三個社區(qū)的問題了。

高新區(qū)的價格支撐——現(xiàn)在的高新區(qū)不再是曾經(jīng)的“西四社”

“大幾何中心”

有人說，其實中間有“再造一個現(xiàn)代化主城區(qū)”的跡象，黃島是“造一個新的青島”，看起來貌似比西海岸還牛，不能這么講。這里是“三灣三城”的正中心，從來不敢說是“宇宙中心”，不做“青吹“高吹””但是不可否認其位置的優(yōu)越性和發(fā)展地緣基礎(chǔ)。

“三灣三城”中心

青島市最好的市級配套及規(guī)劃

高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)、研發(fā)

會議中心、火車站、體育館如何如何，在這里就不多贅述了，有興趣可以去了解下，主要在高新區(qū)中西板塊，暫時大部分人來講使用頻率可能不高，但無法否認他的市級配套定位之高。如果有國際、國家、區(qū)域的盛會、運動、會展，高新區(qū)被選擇的機會更大，高端會議和活動可以促進區(qū)域發(fā)展，對周邊居民配套改善很有幫助。特別是有高級別的企業(yè)家盛會，這里被選中機會更大，原因很簡單，膠州國際機場離市南五四廣場多遠，自己想想，大佬們下了飛機乘車勞頓也餓也累。

智力島

有人問我們，高新區(qū)樓多人少，咋沒商場?。看_實，去年五一那段時間，住這兒幾個兄弟在去高新區(qū)實地看盤，看了一上午饑腸轆轆，開車10多分鐘從東片區(qū)的新城項目到智力島凱豐國際廣場吃了點。去了兩家連鎖店——喬記漁莊和本家韓餐（西海岸佳世客和山東路萬象城好像也有），確實餓了，解解饞吧兄弟們，吃個喬老爺?shù)目倦u打包帶走了，再去本家吃個韓餐，幸虧打包了烤雞，要不看著這些小菜確實不能滿足我們，和朋友們又烤了點五花肉。

烤雞挺入味的，也可能那天真餓了?；氐皆掝}哈，商業(yè)綜合體目前有上馬晶岳廣場、利客來、凱豐國際廣場等，世貿(mào)52+和魯商商業(yè)項目計劃今年開放，后面還有中歐的商業(yè)體。有幾次晚上回市區(qū)，看了看中歐、世貿(mào)那面亮燈率還是比較高的，比之前預想的入住率高。

青島北岸城區(qū)的醫(yī)療資源焦點和新區(qū)教育硬核優(yōu)勢

隨著城市化發(fā)展及擴容，西海岸新區(qū)定位“打造一個新青島”，李滄區(qū)和城陽區(qū)相繼成為青島的輔城區(qū)，即墨藍谷的“海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展”，還有環(huán)灣上合示范區(qū)。但以上幾個區(qū)域中，城陽和即墨目前是沒有三甲級醫(yī)院的（醫(yī)院也是人口聚集后的配套，但是前期需要有規(guī)劃，城陽白云山國科大醫(yī)院有規(guī)劃），并且大多把教育后置了。

高新區(qū)的醫(yī)療資源主要有市民健康中心的五大三甲醫(yī)院和康復大學，其中康復大學近日疫情期間又受領(lǐng)導點名，康復大學為今年省級重點項目，醫(yī)院一定要近，輻射北岸新城區(qū)。

學在高新區(qū)

青島高新區(qū)，在產(chǎn)業(yè)引進同時，抓住了教育引進的機會，因為高新區(qū)本來就定位發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，人才本身學歷、素質(zhì)較高，深知教育重要性，對孩子教育也要求更高。

高新區(qū)高逼格學校，高新區(qū)東板塊：北實驗二小、銀海，中片區(qū)：青島中學、清華附中、58中分校等，需要提一下青島中學。

青島中學是從北京十一學校過來的，注意：金家?guī)X也有青島中學部分，像鞠萍、尹卓都從本部畢業(yè)，北京十一學?，F(xiàn)任校長李希貴最早是從濰坊起家。很多人提到青島中學更多的是在談價格貴，私立部分一年5萬+，但是沒有看到其自身成本和教師招聘門檻：游泳、擊劍館、射箭、拳擊、棒球場等四十余個室內(nèi)外專業(yè)運動場館；模擬聯(lián)合國、專業(yè)排練廳等綜合場地近二十間，藝術(shù)、體育老師都要求招收外籍優(yōu)秀教師，基礎(chǔ)學科招聘以碩士博士為招聘基準門檻。

有錢能上青島中學私立部分么？父母倆人學歷加權(quán)同時本科以上，還要面試，父母對孩子的家庭教育的價值觀要科學，符合孩子成長規(guī)律。

青島中學

高新區(qū)的房價到底未來趨勢如何

目前從供貨上看，高新區(qū)東片區(qū)基本就是中歐在售，年前毛坯均價12000元/平，世貿(mào)還有極少數(shù)洋房，剩下的就是別墅了，中片區(qū)基本上魯商、卓越，卓越庫存也不多，魯商年前那次看似套路很深的認籌方式，價格確很有誠意，.批去化率80%以上，確實地拿的早價格不貴，但是到在現(xiàn)在看決策是對的，相信接下來剩余庫存也好賣，整個盤容積率也不高。高新區(qū)的3800裝修遭到詬病，中海賣得也很快，據(jù)說很多人覺得他裝修好，位置也不錯，紅島那邊幾個大戶型還有些，當然還有1000來套別墅，整個高新區(qū)剛需和改善的置業(yè)選擇其實都比較全。也就是說，高新區(qū)東片區(qū)、中片區(qū)基本上隨著配套完善只會跟著大形勢走，價格漲幅肯定不低于青島總體漲幅，另外分區(qū)域分樓盤分產(chǎn)品細分。

河套和上馬，高新區(qū)的腹地和擴容區(qū)，如果在周邊工作或當?shù)厝?，也是不錯選擇，首先價格確實是很有誘惑力的，有的9000左右，這里不做多講，看后期土地供應和原高新區(qū)的發(fā)展。

很多人在問高新區(qū)到底買哪里呢，在這里給大家的一些建議就是，如果你是剛需，哪里方便，哪里符合需求買哪里。如果想買學區(qū)，先看看自己的孩子上學時間和這些優(yōu)質(zhì)學校的入學條件和劃片范圍、積分制度。如果想暫時滿足自己自住，有點人氣和商業(yè)，并且去市區(qū)近就買東片和中片區(qū)，如果覺得長線投資，紅島可以考慮，改善型需求可以看看別墅產(chǎn)品，郊區(qū)大戶型目前我的觀點是如果是入住率高的小區(qū)還是可以。

看了以上內(nèi)容，在思考下以下問題：

1.城市擴容的前中后機會、主力人群轉(zhuǎn)移及城市化發(fā)展，前期的5K/㎡你買了沒？限價你買了沒？別墅、洋房、高層單價時候差不多價時候你趕上了么？；2.供應量和產(chǎn)業(yè)就業(yè)機會、交通是宏觀因素，學區(qū)和積分能清除不，同區(qū)域價差仍很大（根據(jù)區(qū)域、樓盤、戶型）3.配套是最后一步，現(xiàn)有所見即所得決定價格，如果連規(guī)劃都沒有，價格更頂不上去

自己要有自己的觀點，閉著眼睛買肯定不行，黃島西海岸也更是如此，根據(jù)自己的需求，和工作、生活便利性，分區(qū)域分樓盤分樓層分戶型分時間，不要一說我買高新區(qū)就是高新區(qū)，目前高新區(qū)近200平方公里呢，不是這篇文章能持續(xù)解決的，需要拿出樓盤單獨分析，每一個樓盤內(nèi)每一戶價格也不一樣。歡迎關(guān)注

#青島住這兒#，和你一起聊聊，在青島住哪兒好。