新城控股及其母公司境外美元債連續(xù)發(fā)行三筆，境內(nèi)中期票據(jù)也不斷成功發(fā)行，其2025年次美元債的發(fā)行是近三年來民營房企的首單。隨著經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長，新城控股正在逐漸受到越來越多機構(gòu)投資者的關(guān)注。

　　

　　國慶、中秋雙節(jié)復工后的交易日，新城控股(601155.SH)就發(fā)布了一個好消息，公司子公司成功發(fā)行一筆1.6億美元的美元債。繼6月實現(xiàn)近三年民營房企重啟境外資本市場融資首單后，“新城系”連發(fā)三次美元債。

　　

不僅僅是在境外，8月和9月，新城控股先后完成兩筆國內(nèi)融資，票面利率3%左右。境內(nèi)外融資渠道雙突破，這反映了房企融資環(huán)境改善及市場對新城控股商業(yè)運營能力的信心。

　　

業(yè)務(wù)上，新城控股也逐漸迎來好轉(zhuǎn)。2025年上半年，公司毛利率大幅提升，創(chuàng)下2020年以來的同期新高。經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)增長，已經(jīng)成為公司占比約一半的毛利來源。但需要注意的是，公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率仍在下降中，短期債務(wù)也有一定的償付壓力。

　　

　　接連發(fā)行美元債

　　

曾經(jīng)，發(fā)行美元債是房企重要手段，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，民營房企近三年未發(fā)行過美元債。

　　

10月10日，新城控股發(fā)布融資公告，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外發(fā)行總額為1.6億美元的無抵押固定利率債券。債券期限兩年，票面年息為11.88%，每半年支付一次。

　　

標準普爾給此次債券評級為B-，本次債券發(fā)行的募集資金，將主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。

　　

新城控股表示，債券的成功發(fā)行體現(xiàn)了境內(nèi)外投資者對公司的高度認可，有利于公司進一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　

這是新城控股2025年內(nèi)的首次境外融資，但在此之前，新城控股的母公司新城發(fā)展控股有限公司(下稱“新城發(fā)展”)及其子公司已經(jīng)于6月和9月先后兩次完成了美元債的發(fā)行。

　　

新城控股及其母公司境外美元債連續(xù)發(fā)行三筆，境內(nèi)中期票據(jù)也不斷成功發(fā)行，其2025年次美元債的發(fā)行是近三年來民營房企的首單。隨著經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)定增長，新城控股正在逐漸受到越來越多機構(gòu)投資者的關(guān)注。

　　

　　國慶、中秋雙節(jié)復工后的交易日，新城控股(601155.SH)就發(fā)布了一個好消息，公司子公司成功發(fā)行一筆1.6億美元的美元債。繼6月實現(xiàn)近三年民營房企重啟境外資本市場融資首單后，“新城系”連發(fā)三次美元債。

　　

不僅僅是在境外，8月和9月，新城控股先后完成兩筆國內(nèi)融資，票面利率3%左右。境內(nèi)外融資渠道雙突破，這反映了房企融資環(huán)境改善及市場對新城控股商業(yè)運營能力的信心。

　　

業(yè)務(wù)上，新城控股也逐漸迎來好轉(zhuǎn)。2025年上半年，公司毛利率大幅提升，創(chuàng)下2020年以來的同期新高。經(jīng)營性業(yè)務(wù)持續(xù)增長，已經(jīng)成為公司占比約一半的毛利來源。但需要注意的是，公司開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率仍在下降中，短期債務(wù)也有一定的償付壓力。

　　

　　接連發(fā)行美元債

　　

曾經(jīng)，發(fā)行美元債是房企重要手段，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，民營房企近三年未發(fā)行過美元債。

　　

10月10日，新城控股發(fā)布融資公告，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED完成在境外發(fā)行總額為1.6億美元的無抵押固定利率債券。債券期限兩年，票面年息為11.88%，每半年支付一次。

　　

標準普爾給此次債券評級為B-，本次債券發(fā)行的募集資金，將主要用于償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。

　　

新城控股表示，債券的成功發(fā)行體現(xiàn)了境內(nèi)外投資者對公司的高度認可，有利于公司進一步優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)、拓展融資渠道，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　

這是新城控股2025年內(nèi)的首次境外融資，但在此之前，新城控股的母公司新城發(fā)展控股有限公司(下稱“新城發(fā)展”)及其子公司已經(jīng)于6月和9月先后兩次完成了美元債的發(fā)行。

　　

2025年6月，新城發(fā)展成功發(fā)行3億美元高級無抵押債券，成為近三年民營房企境外資本市場融資的“首單”。9月底，新城發(fā)展全資子公司再次成功發(fā)行1.6億美元的優(yōu)先擔保票據(jù)，發(fā)行期限2年，票面利率11.88%。

　　

2025年5月底召開的股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，最近三年，公司要解決的最重要的事情，是恢復新城在資本市場的主體信用?！巴ㄟ^三年時間，我們希望把信用恢復的代價逐步減少，回到穩(wěn)定經(jīng)營的正常層面”。

　　

新城控股及其母公司重啟境外債對公司大有裨益。新城控股半年報顯示，2025年上半年，公司境外美元債金額為46.74億元，且全部為1年以內(nèi)(含)到期。新城控股此次發(fā)行美元債，就是為了償還公司一年內(nèi)到期的境外中長期債務(wù)。

　　

除了境外美元債融資頻頻，境內(nèi)債券發(fā)行也接連上演。先是在8月，新城控股成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，票面利率僅為2.68%，認購倍數(shù)為2.28倍。該債券期限5年，由中債增提供全額擔保，中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級。

　　

本次中期票據(jù)融資中，不超過5億元計劃用于新城控股及下屬子公司補充流動資金，剩余資金將用于普通商品房住宅項目開發(fā)建設(shè)、購回及償還公司及新城發(fā)展境外美元債券等用途。

　　

9月底，新城控股再度發(fā)行9億元中期票據(jù)，債券期限為5年，票面利率為3.29%。中誠信國際給予發(fā)行人主體和本期債項雙AAA評級，認購倍數(shù)達到1.5倍。

　　

此次債券發(fā)行主要置換新城控股用于償還“22新城控股MTN002”債務(wù)融資工具本金的自有資金9億元。這也是房地產(chǎn)融資“三支箭”政策以來，中期票據(jù)到期后的首單續(xù)發(fā)。

　　

　　經(jīng)營性業(yè)務(wù)成壓艙石

　　

2025年上半年，新城控股實現(xiàn)營收221億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤8.95億元。A股上市89家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有約一半陷入虧損，新城控股的盈利規(guī)模已經(jīng)躋身行業(yè)前五。

　　

本輪房地產(chǎn)調(diào)整以來，不少規(guī)模房企流動性都出現(xiàn)了問題，公開市場出現(xiàn)違約。同樣作為曾經(jīng)的千億房企，新城控股是少有的并未公開違約的房企，且公司還始終保持盈利。

　　

新城控股的收入由兩部分組成。一個是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2025年上半年這一業(yè)務(wù)貢獻收入151.68億元，營收占比接近70%。不過，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率只有7.96%，即只能貢獻12億元出頭的毛利額。

　　

與此同時，新城控股以“吾悅廣場”為核心的物業(yè)出租及管理收入64.23億元，毛利率高達71.2%，為公司帶來45.73億元的毛利額。因此，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)成為新城控股盈利的絕對“壓艙石”。

　　

這種轉(zhuǎn)變在2024年已經(jīng)有所體現(xiàn)。2024年新城控股房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)營收760.41億元，毛利率為11.72%，貢獻毛利額89.14億元。同期公司物業(yè)出租及管理收入為120.29億元，毛利率70.17%，毛利額達到84.4億元。

　　

以不到15%的營收占比，貢獻公司約一半的毛利額，這在之前是沒有過的。2023年，新城控股房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻毛利額近150億元，物業(yè)出租及管理尚不到其一半水平。

　　

2024年，新城控股在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達173座，開業(yè)面積達1601.07萬平方米，出租率達97.97%。吾悅廣場客流總量達17.66億人次，同比增長19%。含車輛總銷售額為966億元，已經(jīng)逼近千億元大關(guān)。

　　

截至2025年上半年末，新城控股在全國141個城市布局205座吾悅廣場，已開業(yè)及委托管理在營數(shù)量達174座，開業(yè)面積達1608.14萬平方米，出租率達97.81%。吾悅廣場客流總量達9.5億人次，同比增長16%。

　　

王曉松表示，此前精力主要在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，最近兩年隨著市場形勢的變化，商業(yè)變成整個公司的基本盤和未來發(fā)展的基石，將會把80%的時間和精力投入到商業(yè)板塊。

　　

吾悅廣場不僅為新城控股提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還成為公司借款的基石。2024年，公司新增以吾悅廣場為抵押的經(jīng)營性物業(yè)貸及其他融資約205億元，加權(quán)本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

　　

需要注意的是，與經(jīng)營性業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長相比，新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)不斷毛利率還在下行之中。如前所述，2025年上半年，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率只有7.96%。

　　

2021年新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率跌破兩成至17.68%，2023年跌破15%至13.91%，如今毛利率已經(jīng)降至10%以下。

　　

　　機構(gòu)開始看好

　　

機構(gòu)已經(jīng)開始重倉新城控股。東方財富Choice顯示，2025年上半年，基金持有新城控股達到1.74億股，占到了公司總股本的7.7%，持倉家數(shù)達到320家。作為對比，2025年一季度，持倉家數(shù)只有39家，持股7946萬股。

　　

這是基金持有新城控股兩年半以來的新高，上一次公司持倉的高峰是2022年報。彼時共有391只基金持有新城控股1.77億股。

　　

機構(gòu)投資者通常被視為具有專業(yè)投資能力和市場敏感度的“聰明資金”，這些機構(gòu)投資者紛紛重倉新城控股，顯然是看到了新城控股未被部分投資者所關(guān)注的優(yōu)點。

　　

新城控股的股價也已經(jīng)悄然走高。自2024年二季度創(chuàng)下不足8元/股的階段性低點后，公司股價底部不斷抬高，漲幅一度實現(xiàn)翻倍，目前超過15元/股的股價依然較低點漲幅在一倍左右。

　　

中金公司日前指出，新城控股已順利度過債務(wù)剛兌高峰期，判斷公司后續(xù)在向不動產(chǎn)運營商轉(zhuǎn)型過程中將重構(gòu)盈利模型，并觸發(fā)“戴維斯雙擊”。

　　

公司商業(yè)運營業(yè)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，2025年1-9月商業(yè)運營業(yè)務(wù)收入破百億達到105.11億元，累計同比增長10.82%。中金公司預計全年有望實現(xiàn)9%-10%的收入增速。其次開發(fā)業(yè)務(wù)盈利偏低，但符合市場預期，且營收構(gòu)成調(diào)整推動毛利率進入上行通道。雖然三條紅線仍處于黃檔，但結(jié)合商業(yè)運營表現(xiàn)以及近期融資，存量負債均價穩(wěn)步下行，有利于后續(xù)業(yè)績加速釋放。

　　

中金公司表示，通過錯位競爭，新城控股完成在多數(shù)三四線與一二線城市外圈層的資產(chǎn)加密布局，已積累豐富運營經(jīng)驗與市場認知，并在招商、營銷層面形成規(guī)模效應(yīng)，拉大與三四線競爭對手之間差距。

　　

加載全文