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近年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)景氣處于調(diào)整背景下，濱江集團(tuán)銷售排名卻能持續(xù)攀升，2025上半年業(yè)績(jī)大幅回暖，毛利率實(shí)現(xiàn)提升，率先穿越行業(yè)低迷期，其原因在于其深耕杭州市場(chǎng)，且主打中高端產(chǎn)品，銷售韌性較強(qiáng)。目前公司持續(xù)提高杭州市場(chǎng)投資力度，這為公司未來成長(zhǎng)提供了保障。

　　過去三年多時(shí)間，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整，房企違約曾接連發(fā)生，而作為住宅開發(fā)商的代表，濱江集團(tuán)表現(xiàn)出了較強(qiáng)的逆周期能力。據(jù)半年報(bào)，2025年上半年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入454.49億元，同比大增87.80%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)26.92億元，同比上升120%，其中實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)18.53億元，同比增長(zhǎng)58.87%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)超預(yù)期。不僅如此，其半年盈利已經(jīng)好于房地產(chǎn)高峰期的2020年、2021年同期，創(chuàng)下歷史新高。

濱江集團(tuán)表現(xiàn)超過同行，率先穿越行業(yè)調(diào)整期，其原因在于濱江集團(tuán)一直以來都深耕杭州市場(chǎng)，且主打中高端產(chǎn)品，銷售韌性較強(qiáng)。公司持續(xù)提高杭州市場(chǎng)投資力度，為公司增加了更多優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，給未來成長(zhǎng)提供了保障。這種業(yè)績(jī)也直接反映在了股價(jià)表現(xiàn)上，在多數(shù)房企股價(jià)表現(xiàn)低迷之際，濱江集團(tuán)近期已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高，最高達(dá)到12.8元/股，2022年初，濱江集團(tuán)股價(jià)僅為4.35元/股，期間雖經(jīng)歷波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)，股價(jià)已經(jīng)上漲接近兩倍。

　　業(yè)績(jī)大幅回暖

根據(jù)半年報(bào)，濱江集團(tuán)上半年收入和凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。值得注意的是，2025年上半年公司整體毛利率12.24%，已經(jīng)有較明顯的改善，較上年同期上升2.67個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)應(yīng)稅后毛利潤(rùn)同比增長(zhǎng)138%至50億元。由于結(jié)算體量高增，業(yè)績(jī)超出機(jī)構(gòu)預(yù)期。

　　業(yè)績(jī)大幅回暖

相比于同行，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)更為優(yōu)異。1-7月，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷售額616億元，同比僅下跌6%，然而前三十房企同比下跌15%；1-6月，公司實(shí)現(xiàn)銷售額 527.5 億元，位列克而瑞全國房企排行榜第10位，民營(yíng)企業(yè)第1位，銷售位居行業(yè)前列，整體優(yōu)于行業(yè)平均水平。2025上半年公司全口徑銷售金額同比下降9.4%，而前十房企同比下降14.0%，銷售韌性強(qiáng)于同行。

本輪地產(chǎn)下行周期中，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因市場(chǎng)下行毛利率明顯下滑，業(yè)績(jī)虧損者也不在少數(shù)。但縱觀濱江集團(tuán)近五年來的業(yè)績(jī)變化情況，其所受到的影響較為有限。2020-2024年，濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為285.97億元、379.76億元、415.02億元、704.43億元、691.52億元，同比增長(zhǎng)14.6%、32.8%、9.28%、69.73%、-1.83%；凈利潤(rùn)分別為23.28億元、30.27億元、37.41億元、25.29億元和25.46億元，同比增長(zhǎng)42.69%、30.06%、23.58%、-32.39%、0.66%。在一眾房開企業(yè)中，濱江集團(tuán)的表現(xiàn)實(shí)屬難得。

濱江集團(tuán)之所以能夠穿越周期，原因在于其深耕杭州市場(chǎng)，且主打中高端產(chǎn)品，銷售韌性較強(qiáng)。目前公司持續(xù)提高杭州市場(chǎng)投資力度，這為公司未來成長(zhǎng)提供了保障。

相比于同行，濱江集團(tuán)銷售單價(jià)處于較高水平，2024年及2025年上半年分別為47321元/平和39872元/平方米，近五年銷售單價(jià)均在35000元/平方米以上，財(cái)通證券表示，其原因在于公司聚焦杭州等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，且公司主打改善型的中高端產(chǎn)品，享有較好的口碑，因此公司銷售韌性較強(qiáng)，可以穿越本輪地產(chǎn)周期，成為民營(yíng)房企銷冠。

截至2025年6月末，公司尚未結(jié)算的預(yù)收房款為1013.4億元，可結(jié)算資源充裕。

　　銷售韌性強(qiáng)

濱江集團(tuán)深耕的杭州區(qū)域優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)空間廣闊。數(shù)據(jù)顯示，2015年，杭州經(jīng)濟(jì)總量突破萬億，成為全國第10個(gè)躋身“1萬億方陣”的城市，2023年，杭州GDP達(dá)到2.01萬億元，同比增長(zhǎng)5.6%，成為全國7個(gè)城市之后新一個(gè)經(jīng)濟(jì)總量突破2萬億的城市，2024年杭州GDP為2.19萬億元，位居全國第8位，同比增長(zhǎng)4.7%。

浙商證券指出，杭州是中國“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)城”，民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)數(shù)量連續(xù)22年蟬聯(lián)全國，2023年杭州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占比超過90%。阿里巴巴、網(wǎng)易等互聯(lián)網(wǎng)巨頭崛起在杭州已形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。對(duì)新興企業(yè)的支持上，杭州市在政策引領(lǐng)及配套支持上均走在全國前列，未來杭州市科技產(chǎn)業(yè)有望持續(xù)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)增速及人口增長(zhǎng)方面保持競(jìng)爭(zhēng)力，也為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

杭州良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)持續(xù)吸引人才流入，2023年杭州人才超過300萬人。2024年，杭州常住人口達(dá)到1262萬人，2014年以來持續(xù)保持人口凈流入，10年平均增速達(dá)3.6%，其中2023年在千萬人口城市中人口增量排名全國第二位，具有較強(qiáng)的人口吸附力。德邦證券指出，杭州經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，杭州城鎮(zhèn)居民可支配收入明顯高于全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，良好的經(jīng)濟(jì)收入水平有助于為樓市提供持續(xù)性的購買力。浙商證券認(rèn)為，杭州是地產(chǎn)基本面最為優(yōu)質(zhì)的城市之一，購買力旺盛，具備率先修復(fù)的潛力。

杭州屬于低庫存壓力城市。根據(jù)中銀證券，截至8月末，其跟蹤的12城新房庫存面積環(huán)比增長(zhǎng)0.9%，同比下降14.8%；整體去化周期為17.1個(gè)月，環(huán)比下降0.3個(gè)月，同比下降1.3個(gè)月。具體來看，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。根據(jù)克而瑞，30個(gè)重點(diǎn)城市8月平均開盤去化率為42%，環(huán)比增加9個(gè)百分點(diǎn)，同比增加13個(gè)點(diǎn)，重新回到年內(nèi)高位水平，分城市來看，去化率超六成城市就包括杭州，而從變化趨勢(shì)來看，環(huán)比漲多跌少，杭州作為熱點(diǎn)城市去化率穩(wěn)中有增，熱度持續(xù)上升。

二手房方面，2024年杭州二手房市場(chǎng)活躍度高，市區(qū)成交量創(chuàng)歷史新高，達(dá)到8.6萬套，同比增長(zhǎng)31.5%，成交規(guī)模位居全國前8。2025年1-8月杭州二手房成交面積同比增長(zhǎng)17%，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步上升，同比漲幅超過2024年。二手房市場(chǎng)增幅顯著顯示出杭州市旺盛的購房需求。

土地市場(chǎng)方面，2024年杭州市土地出讓金規(guī)模高居全國第三，僅次于北京和上海；平均土拍溢價(jià)率全國第二，在重點(diǎn)城市中僅次于深圳。2024年杭州成交樓面價(jià)為21395元/平方米，同比上漲14.3%。疊加新房限價(jià)放開的利好，土拍熱度較高，平均溢價(jià)率達(dá)16.1%，在重點(diǎn)城市中僅次于深圳，顯示出杭州土地市場(chǎng)的強(qiáng)勁吸引力。2024年杭州本地房企依舊拿地占主導(dǎo)地位，權(quán)益拿地金額占比近70%，提升了近10個(gè)百分點(diǎn)。2025年以來杭州土地市場(chǎng)也是持續(xù)火熱、地王頻出。

近年來濱江集團(tuán)積極投資增厚大本營(yíng)杭州區(qū)域的土儲(chǔ)，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)占比提升。前幾年面對(duì)市場(chǎng)的不確定性，濱江集團(tuán)的總投資金額有所下降，不過，在需求端銷售逐漸止跌回穩(wěn)、供給端優(yōu)質(zhì)土地逐步推出的情況下，2025年起，公司開始加大投資強(qiáng)度，2025年上半年投資強(qiáng)度提升至0.63，然而前兩年投資強(qiáng)度均低于0.4。

截至2025年6月末，濱江集團(tuán)土儲(chǔ)總建面993.63萬平方米，其中杭州土儲(chǔ)802.58萬平方米，占比81%；浙江省內(nèi)且除去杭州的土儲(chǔ)148.01萬平方米，占比15%，浙江省外的土儲(chǔ)43.04萬平方米，占比4%，相比前幾年，杭州土儲(chǔ)占比整體大幅提升。2020-2024年，公司杭州區(qū)域土儲(chǔ)占比分別為56%、55%、66%、71%、80%。優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備為公司可持續(xù)發(fā)展提供了保障。

德邦證券表示，濱江集團(tuán)位居杭州房企業(yè)績(jī)排行榜前列，區(qū)域深耕優(yōu)勢(shì)顯著，且公司具有區(qū)域深耕與拿地優(yōu)勢(shì)，未來有望受益于杭州市場(chǎng)的銷售改善，進(jìn)一步穩(wěn)定在杭州市場(chǎng)的銷售份額，穩(wěn)固區(qū)域龍頭地位。

并且，濱江集團(tuán)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，有息負(fù)債規(guī)模和融資成本持續(xù)下降。截至報(bào)告期末，公司扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為57.8%，凈負(fù)債率為7.03%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為 94.08 億元，占比僅為28%，低于期末貨幣資金(295億元)，現(xiàn)金短債比為3.14倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

近年來濱江集團(tuán)綜合融資成本不斷下降，2020年為5.2%，2021年4.9%，2022年為4.6%，2023年為4.2%，2024年為3.4%，截至2025年6月末公司平均融資成本為3.1%，較上年末下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。公司授信儲(chǔ)備充裕，流動(dòng)性良好，截至2025年6月末，公司共獲銀行授信總額度1290.2億元，較上年末增加6.14%，授信額度已使用311.2億元，剩余可用979億元，占總額度的76%。

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