10月22日，保利發(fā)展披露三季度財(cái)報(bào)，成為公布業(yè)績的上市房企。數(shù)據(jù)顯示，公司第三季度凈虧損7.82億元，而去年同期還盈利3.93億元。
　　前三季度簽約金額超過2000億元，銷售規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，但歸母凈利潤同比下跌75%至19.29億元。毛利率從2021年的30%以上降到今年三季度的10%左右，利潤端的快速惡化引起市場(chǎng)關(guān)注。
　　作為央企背景的開發(fā)商，保利發(fā)展此前被認(rèn)為抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但這份財(cái)報(bào)打破了市場(chǎng)預(yù)期。在樓市持續(xù)調(diào)整的環(huán)境下，“以價(jià)換量”成為常態(tài)，連手握充足資金、融資渠道暢通的頭部房企也開始承壓。
　　01
　　第三季度，保利發(fā)展?fàn)I收568.65億元，同比增長30.65%，但利潤總額虧損約6000萬元，歸母凈利潤虧損接近8億元。收入增長但利潤下滑，問題出在哪里？
　　公司方面給出的解釋是，第三季度不并表項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)虧損10億元，這是業(yè)績下滑的主要原因。并表項(xiàng)目貢獻(xiàn)凈利潤約2億元，基本維持盈虧平衡。
　　但更值得注意的是少數(shù)股東損益的變化，公司整體虧損的情況下，少數(shù)股東單季仍獲得7.30億元收益。前三季度，少數(shù)股東損益同比增長3.56%至45.87億元，占凈利潤比重達(dá)到70.41%。
　　毛利率持續(xù)下行印證了盈利能力在減弱，前三季度毛利率約13.37%，同比降低2.55個(gè)百分點(diǎn)，第三季度降至10%左右。幾年前這個(gè)數(shù)字還在30%以上。利潤空間被壓縮，與保利近年來的擴(kuò)張策略有關(guān)。
　　2022年到2024年，保利拿地支出接近4000億元，總貨值約7350億元，規(guī)模居行業(yè)。今年上半年又拿下26個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)509億元，同比增長304%。
　　在行業(yè)下行期加大投資，目的是保住市場(chǎng)份額和行業(yè)地位。但拿地成本高企，加上市場(chǎng)需求疲軟，新項(xiàng)目去化周期拉長，利潤自然受到影響。 　　10月22日，保利發(fā)展披露三季度財(cái)報(bào)，成為公布業(yè)績的上市房企。數(shù)據(jù)顯示，公司第三季度凈虧損7.82億元，而去年同期還盈利3.93億元。
　　前三季度簽約金額超過2000億元，銷售規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，但歸母凈利潤同比下跌75%至19.29億元。毛利率從2021年的30%以上降到今年三季度的10%左右，利潤端的快速惡化引起市場(chǎng)關(guān)注。
　　作為央企背景的開發(fā)商，保利發(fā)展此前被認(rèn)為抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，但這份財(cái)報(bào)打破了市場(chǎng)預(yù)期。在樓市持續(xù)調(diào)整的環(huán)境下，“以價(jià)換量”成為常態(tài)，連手握充足資金、融資渠道暢通的頭部房企也開始承壓。
　　01
　　第三季度，保利發(fā)展?fàn)I收568.65億元，同比增長30.65%，但利潤總額虧損約6000萬元，歸母凈利潤虧損接近8億元。收入增長但利潤下滑，問題出在哪里？
　　公司方面給出的解釋是，第三季度不并表項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)虧損10億元，這是業(yè)績下滑的主要原因。并表項(xiàng)目貢獻(xiàn)凈利潤約2億元，基本維持盈虧平衡。
　　但更值得注意的是少數(shù)股東損益的變化，公司整體虧損的情況下，少數(shù)股東單季仍獲得7.30億元收益。前三季度，少數(shù)股東損益同比增長3.56%至45.87億元，占凈利潤比重達(dá)到70.41%。
　　毛利率持續(xù)下行印證了盈利能力在減弱，前三季度毛利率約13.37%，同比降低2.55個(gè)百分點(diǎn)，第三季度降至10%左右。幾年前這個(gè)數(shù)字還在30%以上。利潤空間被壓縮，與保利近年來的擴(kuò)張策略有關(guān)。
　　2022年到2024年，保利拿地支出接近4000億元，總貨值約7350億元，規(guī)模居行業(yè)。今年上半年又拿下26個(gè)新項(xiàng)目，總地價(jià)509億元，同比增長304%。
　　在行業(yè)下行期加大投資，目的是保住市場(chǎng)份額和行業(yè)地位。但拿地成本高企，加上市場(chǎng)需求疲軟，新項(xiàng)目去化周期拉長，利潤自然受到影響。
　　公司在項(xiàng)目質(zhì)量管理上也出現(xiàn)問題，上海多個(gè)高端項(xiàng)目因質(zhì)量減配、延期交付引發(fā)業(yè)主維權(quán)，廣州的豪宅項(xiàng)目海珠天珺被投訴虛增套內(nèi)面積超2000平方米，經(jīng)核查確認(rèn)是將候梯廳錯(cuò)誤計(jì)入套內(nèi)面積。這些問題在過去較為少見，反映出快速擴(kuò)張下管理能力跟不上。
　　02
　　前三季度，保利發(fā)展簽約金額2017.31億元，簽約面積1010.42萬平方米，銷售額和銷售面積都排在行業(yè)。但簽約面積同比下降25.13%，簽約金額同比下降16.53%，面積降幅大于金額降幅，意味著公司提高了銷售均價(jià)。
　　數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)同比提升約11.5%，主要得益于城市布局優(yōu)化，投資重心向高能級(jí)城市傾斜。
　　現(xiàn)金流是房企的生命線，保利前三季度銷售回籠1941億元，回籠率96%，這個(gè)數(shù)字在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平。截至三季度末，賬面貨幣資金1226.46億元，短期債務(wù)746.37億元，資金基本夠用。
　　經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額69.77億元，同比增長143.66%，但比上半年減少了90多億元，主要是三季度支付其他與經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金多了102億元。
　　現(xiàn)金儲(chǔ)備雖然相對(duì)充足，但存量項(xiàng)目的壓力不容忽視。截至今年6月末，公司在三四線城市的未售土儲(chǔ)約2000萬平方米，主要分布在珠三角和長三角城市群，其中近60%還沒開工。
　　今年以來新開工面積同比減少40.19%，說明公司把重點(diǎn)放在去庫存上。在供需關(guān)系改變的情況下，存量項(xiàng)目面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。到2024年末，公司計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額已有79.26億元。
　　保利管理層在回復(fù)投資者時(shí)表示，行業(yè)仍在深度調(diào)整期，雖然公司保持較大強(qiáng)度的增量投資，且新項(xiàng)目盈利能力較好，但存量項(xiàng)目較多，去庫存和利潤改善需要時(shí)間。
　　拿地方面，保利依然聚焦高能級(jí)城市。前三季度新增容積率面積290萬平方米，總成本603億元，全部位于38個(gè)核心城市，51%的投資金額在北上廣一線城市的核心區(qū)域。但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，土地儲(chǔ)備越多意味著資金占用越大，資產(chǎn)減值的風(fēng)險(xiǎn)也越高。
　　融資渠道保持通暢是保利的優(yōu)勢(shì)之一，今年5月，公司完成85億元現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債發(fā)行，綜合成本僅2.32%；6月獲準(zhǔn)注冊(cè)50億元超短期融資券；8月再次注冊(cè)100億元中期票據(jù)；
　　9月又發(fā)布融資預(yù)案，擬公開發(fā)行最多150億元公司債。2024年末公司綜合融資成本降至3.1%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。
　　從恒大、碧桂園到萬科，曾經(jīng)的行業(yè)龍頭相繼遇到困難。保利能否避免重蹈覆轍，關(guān)鍵在于能否在規(guī)模競(jìng)賽和效益提升之間找到平衡。目前來看，保利發(fā)展選擇的策略是用高回款率維持流動(dòng)性，用低融資成本降低財(cái)務(wù)壓力。 加載全文