市場疲軟，“超人”也得放下身段以價(jià)求市。

　　

8月14日，李嘉誠家族旗下企業(yè)長實(shí)集團(tuán)(01113.HK)公布2025年中期業(yè)績。在香港及內(nèi)地樓市持續(xù)調(diào)整的背景下，長實(shí)集團(tuán)上半年物業(yè)銷售收入雖較去年同期有所增長，但銷售收益下滑，投資物業(yè)價(jià)值重估亦錄得虧損。

　　

　　

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入253.86億港元，同比增長15.3%；股東應(yīng)占溢利63.02億港元，同比下降26.7%，其中投資物業(yè)重估錄得虧損5.03億港元。

　　

利潤下滑，一方面與投資物業(yè)公允價(jià)值重估虧損有關(guān)，另一方面則指向打折賣樓。

　　

今年上半年，在市場情緒依然審慎的情況下，長實(shí)集團(tuán)秉持貨如輪轉(zhuǎn)策略推售旗下住宅物業(yè)項(xiàng)目。

　　

報(bào)告期內(nèi)，長實(shí)集團(tuán)已確認(rèn)物業(yè)銷售收入約73.66億港元，較2024年同期的46.35億港元大幅增長58.92%。其中，內(nèi)地市場增幅明顯，實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入約38.27億港元，同比增長117.32%，主要來自上海御沁園第5B-2a期和北京逸翠園第2期；香港市場實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入28.03億港元，同比增長7.77%。

　　

物業(yè)銷售收入同比大增，但物業(yè)銷售收益有所下滑。

　　

上半年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收益17.68億港元，較2024年同期的18.21億港元下降2.91%。香港市場表現(xiàn)欠佳，在物業(yè)銷售收入同比上漲7.77%的情況下，物業(yè)銷售收益從上年同期的10.44億港元驟降92.91%至0.74億港元。

　　

長實(shí)集團(tuán)稱，上半年物業(yè)銷售收入較去年同期增加，但銷售收益減少，主要因?yàn)樵谑袥r疲弱下，集團(tuán)為促進(jìn)各項(xiàng)目的銷售而設(shè)立多項(xiàng)折扣優(yōu)惠，期內(nèi)收益率因而較低。

　　

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，2023年8月入市的香港發(fā)展項(xiàng)目親海駅II首批132套房，折實(shí)平均呎價(jià)14997港元，是2016年以來市區(qū)價(jià)格最低的新盤——2016年8月入市的啟德1號首批房源折實(shí)平均呎價(jià)約14472港元。長實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國雄將這個價(jià)格稱為“平爆價(jià)”。

　　

市場疲軟，“超人”也得放下身段以價(jià)求市。

　　

8月14日，李嘉誠家族旗下企業(yè)長實(shí)集團(tuán)(01113.HK)公布2025年中期業(yè)績。在香港及內(nèi)地樓市持續(xù)調(diào)整的背景下，長實(shí)集團(tuán)上半年物業(yè)銷售收入雖較去年同期有所增長，但銷售收益下滑，投資物業(yè)價(jià)值重估亦錄得虧損。

　　

　　

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入253.86億港元，同比增長15.3%；股東應(yīng)占溢利63.02億港元，同比下降26.7%，其中投資物業(yè)重估錄得虧損5.03億港元。

　　

利潤下滑，一方面與投資物業(yè)公允價(jià)值重估虧損有關(guān)，另一方面則指向打折賣樓。

　　

今年上半年，在市場情緒依然審慎的情況下，長實(shí)集團(tuán)秉持貨如輪轉(zhuǎn)策略推售旗下住宅物業(yè)項(xiàng)目。

　　

報(bào)告期內(nèi)，長實(shí)集團(tuán)已確認(rèn)物業(yè)銷售收入約73.66億港元，較2024年同期的46.35億港元大幅增長58.92%。其中，內(nèi)地市場增幅明顯，實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入約38.27億港元，同比增長117.32%，主要來自上海御沁園第5B-2a期和北京逸翠園第2期；香港市場實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收入28.03億港元，同比增長7.77%。

　　

物業(yè)銷售收入同比大增，但物業(yè)銷售收益有所下滑。

　　

上半年，長實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)物業(yè)銷售收益17.68億港元，較2024年同期的18.21億港元下降2.91%。香港市場表現(xiàn)欠佳，在物業(yè)銷售收入同比上漲7.77%的情況下，物業(yè)銷售收益從上年同期的10.44億港元驟降92.91%至0.74億港元。

　　

長實(shí)集團(tuán)稱，上半年物業(yè)銷售收入較去年同期增加，但銷售收益減少，主要因?yàn)樵谑袥r疲弱下，集團(tuán)為促進(jìn)各項(xiàng)目的銷售而設(shè)立多項(xiàng)折扣優(yōu)惠，期內(nèi)收益率因而較低。

　　

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)了解，2023年8月入市的香港發(fā)展項(xiàng)目親海駅II首批132套房，折實(shí)平均呎價(jià)14997港元，是2016年以來市區(qū)價(jià)格最低的新盤——2016年8月入市的啟德1號首批房源折實(shí)平均呎價(jià)約14472港元。長實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國雄將這個價(jià)格稱為“平爆價(jià)”。

　　

在內(nèi)地市場，長實(shí)集團(tuán)在北京開發(fā)的網(wǎng)紅大盤御翠園(即逸翠園第2期)也曾多次降價(jià)。

　　

2023年7月，御翠園473套房源獲批預(yù)售許可證，高層住宅備案均價(jià)約9.8萬元/平方米，聯(lián)排別墅備案均價(jià)約9.1萬元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——次原價(jià)銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復(fù)至8折順銷；第三次是今年5月，7折銷售，后因售價(jià)過低停止促銷活動。

　　

　　

打折賣樓蠶食部分利潤，但這一促銷手段仍在持續(xù)。

　　

今年7月，為吸引港人北上購房，長實(shí)集團(tuán)旗下和記地產(chǎn)在香港推出“大灣區(qū)雙居生活”計(jì)劃，推介位于粵港澳大灣區(qū)的4個樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計(jì)400套房源。

　　

和高峰期相比，這些樓盤的售價(jià)明顯走低。其中，海逸豪庭此次推出的住宅均價(jià)預(yù)估1.5萬元/平方米、別墅2.76萬元/平方米。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局顯示，在2021年11月和2023年5月兩批次的備案中，海逸豪庭的住宅售價(jià)在2.4萬元-4.4萬元/平方米之間；在2023年5月的備案中，別墅在4.4萬元-6.8萬元/平方米之間。

　　

在8月14日召開的長實(shí)集團(tuán)2025中期業(yè)績分析員會議上，長實(shí)執(zhí)行委員會及財(cái)務(wù)委員會委員兼企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理馬勵志表示，雖然在HIBOR(香港銀行同業(yè)拆息)較低的環(huán)境支持下，一手市場主要是小戶型單位的成交量最近有所回升，但由于整體供應(yīng)量大，價(jià)格上漲動力仍然不足。

　　

“發(fā)展商仍專注于清理庫存，因此推出時(shí)的定價(jià)應(yīng)該會繼續(xù)很優(yōu)惠?！瘪R勵志說。

　　

上半年表現(xiàn)承壓，但下半年長實(shí)集團(tuán)有望迎來收入集中確認(rèn)的爆發(fā)期。

　　

根據(jù)2025年中報(bào)披露數(shù)據(jù)，截至6月30日，長實(shí)集團(tuán)已簽訂合約但尚未確認(rèn)的物業(yè)銷售總額約285.53億港元，預(yù)計(jì)在2025年內(nèi)確認(rèn)的部分約228.98億港元。如這些項(xiàng)目在下半年陸續(xù)滿足入賬條件，將在下半年財(cái)報(bào)中顯著推高營業(yè)收入。

　　

長實(shí)集團(tuán)執(zhí)行委員會委員兼會計(jì)部總經(jīng)理文嘉強(qiáng)表示，下半年，來自香港、新加坡和北京的多個項(xiàng)目將為物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)帶來利潤，但Blue Coast虧損將抵消部分貢獻(xiàn)。集團(tuán)已為Blue Coast計(jì)提足夠撥備，預(yù)計(jì)全年發(fā)展業(yè)務(wù)利潤率將因項(xiàng)目組合的混合表現(xiàn)而保持穩(wěn)定。

　　

截至6月末，長實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲備約6700萬平方呎，其中中國香港、中國內(nèi)地及海外分別為600萬平方呎、5800萬平方呎及300萬平方呎。文嘉強(qiáng)指出，未來幾年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)的盈利貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)不會很大。

　　

值得一提的是，近期有市場傳言李嘉誠擬50億港元(折合人民幣45.71億元)出售位于深水灣道79號的香港老宅，相關(guān)消息沖上多個平臺熱搜。對此，李嘉誠長子、長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在8月4日通過公司發(fā)布聲明稱：“個別網(wǎng)上及社交媒體有關(guān)出售深水灣道79號物業(yè)之報(bào)導(dǎo)及貼文內(nèi)容全屬虛構(gòu)，穿鑿附會，并無事實(shí)根據(jù)?！?/p> 　　

盡管傳言得到辟謠，但外界對于李嘉誠家族在香港的投資仍十分關(guān)注。

　　

馬勵志在回應(yīng)集團(tuán)投資策略等問題時(shí)表示，集團(tuán)業(yè)務(wù)每年提供可觀現(xiàn)金收入，有充裕資源從事新投資項(xiàng)目?！敖找嘁娡忾g報(bào)道我們有意競投新項(xiàng)目或開展企業(yè)借貸業(yè)務(wù)，如果回報(bào)和價(jià)格具有吸引力，我們熱衷于在香港加大商業(yè)、零售物業(yè)或土地的投資。我們很有興趣在香港做多點(diǎn)投資?！?/p> 　　

李澤鉅亦在財(cái)報(bào)中表示，憑借其財(cái)務(wù)實(shí)力及低水平資本負(fù)債比率之優(yōu)勢，以及可持續(xù)發(fā)展之投資策略，集團(tuán)將一如既往，適時(shí)把握環(huán)球市場各類機(jī)遇。

　　

財(cái)報(bào)顯示，截至今年6月末，長實(shí)集團(tuán)銀行及其他借款總額為544億港元，銀行結(jié)存及定期存款330億港元，負(fù)債凈額與總資本凈額比率約為5%。

　　

李澤鉅缺席今日的業(yè)績分析員會議。

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