轉(zhuǎn)自米宅

作者宋詞

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導(dǎo)讀

2023全國城市的新一輪深度調(diào)研開始了，計(jì)劃當(dāng)中的有合肥、武漢、珠海、蘇州、成都、東莞、西安、佛山、長沙、杭州、廣州等等，全國最有價值的30個城市宋詞都有計(jì)劃。

用極客精神做好城市的深度研究，每個城市都會寫一個長文（沒辦法，一篇文章講清楚一個城市很難），暫定系列名稱就叫[2023全國城市巡演]。

這項(xiàng)研究的意義在于：

① 站在全國俯瞰這座城市，基本面如何？樓市價值如何？適不適合資產(chǎn)配置？

② 對于本地人如何購房？適不適合長持？同樣放在全國視野，有沒有更好的解決方案。

今天的主角：合肥。

友情提示：內(nèi)容很長很長，建議先收藏，mark一下有時間慢慢看。

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合肥的最大問題

合肥毫無疑問是一個“網(wǎng)紅”城市，合肥的網(wǎng)紅不在于城市印象、旅游IP，而在于“風(fēng)投之城”的政府IP。 關(guān)于安徽人民不吃不喝與中科大

關(guān)于合肥押注京東方

關(guān)于半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)的豪賭

關(guān)于蔚來汽車與新能源產(chǎn)業(yè)鏈

合肥從5條馬路“爹不疼媽不愛”的破落小縣城，一路逆襲成為萬億GDP、960萬人口、新一線城市、明星產(chǎn)業(yè)IP的霸都，[大湖名城、創(chuàng)新高地]網(wǎng)絡(luò)上充滿美譽(yù)！ 如果深度的研究一個城市，我們一定要研究GDP、人均GDP、人口增長、本外幣存款、小學(xué)生數(shù)量、戶籍人口、常住人口、城區(qū)面積、人均收入等等，產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口多維度預(yù)測城市增長。 但以上研究我個人認(rèn)為對合肥樓市意義不大，因?yàn)楹戏蕵鞘刑獴UG了，合肥政府的控地太恐怖了，這就不是一個正常的市場，這是一個莊家完全操盤的市場，且聽我慢慢到來。

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合肥樓市表現(xiàn)

關(guān)于合肥樓市表現(xiàn) :

① 2016合肥房價漲幅世界，全國震驚；

② 2020年底-2021年初這輪行情，合肥市場極其爆炸且混亂，全款搶房、茶水費(fèi)、號頭費(fèi)、全城上頭，剛需哀嚎。 2021、2022、2023米宅三次考察，算是見證了瘋狂、冷淡、回溫的三個階段。 站在2023年3月，相比2022年尤其是2022年下半年，合肥市場確實(shí)有明顯的回暖，無論新房還是二手房成交量都有明顯的提升。

①新房舉個簡單的例子，比如淝河最火樓盤萬科朗拾5號樓搖號，1080人搖96套房源。競品一般會diss萬科沒意思，登記門檻低，控房源制造搖號場景，客戶到時候還限售，但我更相信確實(shí)是工程進(jìn)度跟不上。 在整個合肥調(diào)研當(dāng)中，其實(shí)很多項(xiàng)目出現(xiàn)了房源緊張的情況，本質(zhì)上都是鑒于2022年的銷售情況，對工程進(jìn)度的預(yù)估不足，房源還未取得預(yù)售。

② 二手房角度，合肥2月二手房成交量環(huán)比上漲190.9%，同比增長106.4%。價格方面政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、瑤海區(qū)微漲，濱湖區(qū)、高新區(qū)、新站區(qū)、經(jīng)開區(qū)、包括三縣都是微跌。

以上并不是見風(fēng)就是雨，表達(dá)合肥樓市要火，事實(shí)上2023年2月-3月的銷量反彈在每個城市都普遍存在，北京、上海、深圳、武漢、鄭州、合肥、蘇州、珠海、廣州等等都是如此。 本質(zhì)上就是谷底反彈+購買力的轉(zhuǎn)移與釋放。

2022年基于信心問題沒有購房的，在2023年初購買力集中釋放，僅此而已?；谝陨项A(yù)測合肥上漲行情言之過早，而且參考其他城市經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)入3月中下旬其實(shí)銷量已經(jīng)有明顯下降。

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合肥的限購可破

介紹合肥市場之前必須介紹下合肥的限購等基本情況。

① 外地朋友可以評估進(jìn)入門檻、建倉成本；

② 這個購房方式與合肥政府控盤方式息息相關(guān)，不解釋清楚，后邊無法理解。

③ 合肥的限購非常復(fù)雜，甚至包括二次限購區(qū)等內(nèi)容，這里只能簡單解釋。 合肥限購限貸情況具體可參考下圖：

△圖片來源于合肥班長

簡單來說，對于外地客戶準(zhǔn)入條件：購房之日前，6個月以上的社?；蛘邆€稅。這里邊有個BUG，可以補(bǔ)繳，最低成本肯定是補(bǔ)繳個稅。

以上不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是合肥新房的登記搖號制度。 假如開發(fā)商這一次推出200套房源，啟動線上登記，當(dāng)?shù)怯涍_(dá)到1：1.2，也就是登記數(shù)量達(dá)到240人，就要啟動搖號選房。 搖號分為四類：

① 剛需 ；

限定條件非常嚴(yán)格，35歲以下，符合合肥限購政策、合肥市區(qū)無房、合肥市區(qū)無住房交易記錄，而且必須有3年內(nèi)連續(xù)24個月的社?；蛘邆€稅；

② 人才；

③ 職住平衡，目前特指合肥高新區(qū)購房，即社保在高新區(qū)交納一年以上；

④ 普通類客戶 我們以高新區(qū)最火的龍湖光年為例，觸發(fā)搖號條件之后：

開發(fā)商所推房源30%分配給剛需搖、50%分配給職住平衡搖、10%分配給人才搖，只有10%給普通類客戶搖，而且前三者還有二次搖號機(jī)會。

除此之外，即便有幸搖中，非以上三種特殊照顧群體或者多孩家庭，即便有幸搖中，熱門樓盤很大可能是6成、8成首付，資金壓力比較大。 對于合肥的熱門樓盤，搖號是常態(tài)，合肥買房更多時候是愛而搖不得。這種條件設(shè)置下，購房門檻確實(shí)不高，但優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也絕不是外地人隨手可得。

合肥搖號熱的樓盤不一定有價值，但最有價值的樓盤一定都要搖號。

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合肥的極致限價

搖號大家并不陌生，杭州、深圳、上海、西安、蘇州、成都都有搖號，搖號的基礎(chǔ)更多是新房二手房的倒掛（差價）造成的利益驅(qū)動，這也是合肥本地人購房的一條主線邏輯。

但合肥更特殊。 先來看一張手動的合肥房價地圖。

外地人看完一定會納悶？合肥怎么都是2萬+的樓盤？找一個1萬的很難，找一個3萬+的也很難。

一個新一線城市、長三角重點(diǎn)城市，竟然沒有3萬+新房？這個事情怎么想就怎么不合理!要知道就連備受吐槽的鄭州，北龍湖也大把的4萬+、5萬+的房子。

另外不說三縣，合肥市內(nèi)最便宜的新房和最貴的新房也不過1萬+的差價，這件事情更是嚴(yán)重不合理！

這是我們理解合肥的個關(guān)鍵邏輯：

如此扁平的全城限價，一定有些區(qū)域、板塊被低估、一定有些區(qū)域、板塊被高估。 這樣就直接給出了合肥的買房主線：

① 找倒掛，收益驅(qū)動；

② 找被低估的區(qū)域、板塊等風(fēng)來；

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合肥的可怕操盤

前文說了合肥是一個“非標(biāo)”市場，其可怕在于政府操盤。 ① 全程扁平化限價； ② [剛需、人才、職住平衡、普通] 構(gòu)建的搖號制度

③ 控地！ 合肥的控地特點(diǎn)一是數(shù)量少。舉一個生動的例子，目前合肥的在售樓盤全部加在一起應(yīng)該不超過百套。

△武漢區(qū)域樓市地圖

上圖是我在武漢調(diào)研的時候截的一張樓市地圖，如果屏幕前的你是合肥本地人估計(jì)就震驚了，合肥什么時候看房在一個區(qū)域看過如此密密麻麻的樓盤？

在合肥最瘋狂的時候經(jīng)常一個板塊就是0、1、2個樓盤，即便現(xiàn)在一個小板塊也很少超過5個樓盤。

同比大武漢，所有的區(qū)域加起來差不多近千個樓盤，這種差距大家可以感受一下。

因?yàn)榭氐氐脑?、市場供?yīng)偏少，樓市自然常態(tài)化火熱，這是合肥市場最重要的基本面，沒有之一。這里插一句，全國關(guān)于控地的反面案例就是天津、鄭州、武漢、重慶等。

合肥的控地特點(diǎn)二[驅(qū)狼吞虎]

△合肥2035規(guī)劃

上圖是合肥2035規(guī)劃，光看上圖可能對合肥框架之大沒有一個直觀的感受。

△合肥2035規(guī)劃

再來看這張圖。

① 合肥老城也就是合肥一二環(huán)； ② 天鵝湖、政務(wù)區(qū)、現(xiàn)在合肥的王冠；③ 駱崗中央公園 未來整個大合肥的中心，現(xiàn)在全是空白； ④ 濱湖新區(qū)、省府； ⑤ 高新區(qū)最西、運(yùn)河新城； ⑥ 北部中心； ⑦ 少荃湖； ⑧ 東部新中心； 合肥的問題是以前的老合肥城市框架太小，而現(xiàn)在的新合肥城市框架又過大。

最早的老合肥就在①的位置，現(xiàn)在[王者]政務(wù)區(qū)在②的位置，現(xiàn)在再次俯瞰這張圖是不是震驚于城市框架之大？

合肥最成功的毫無疑問是往城市最南端拉伸到的濱河新區(qū)/省府的框架。

△天鵝湖→省府

上圖123三個數(shù)字連接線是合肥的繞城高速，起點(diǎn)政務(wù)區(qū)天鵝湖到終點(diǎn)濱湖新區(qū)最南端省府差不多近20公里。

一個簡單數(shù)學(xué)題πr2，r+20公里，面積擴(kuò)大多少？

但濱湖新區(qū)因1.0、2.0、3.0、4.0、5.0的發(fā)展、概念加持、省府、自然資源、環(huán)境、宜居屬性、圈層文化，再加炒作，硬是把價值立住了。

再來看合肥往西的盡頭-高新區(qū)*運(yùn)河新城。

△天鵝湖→蜀西湖→運(yùn)河新城 起點(diǎn)政務(wù)區(qū)天鵝湖到高新區(qū)核心蜀西湖差不多15公里，到高新區(qū)最西端運(yùn)河新城差不多23公里。 高新區(qū)的市場就非常符合[驅(qū)狼吞虎]這四個字。

目前高新區(qū)蜀西湖主流項(xiàng)目就三個，龍湖光年（2.3萬）、偉星玖峯匯（2.6萬）、信達(dá)高速時代星河（2.3萬）。

從蜀西湖最西邊的信達(dá)高速時代星河算起，向西直線5.3公里以外才是運(yùn)河新城（小廟）。

這中間5.3公里是什么？看上圖↑↑

△運(yùn)河新城概念規(guī)劃

運(yùn)河新城（小廟）是什么？看上圖↑↑

當(dāng)下運(yùn)河新城核心[心湖]是什么樣子？看上圖↑↑

就是這樣的運(yùn)河新城，2020-2021全款搶房。你可以想象上層如何通過[控地]，驅(qū)狼吞虎把大把資金沉在這里。

△運(yùn)河新城現(xiàn)狀

現(xiàn)在的運(yùn)河新城站崗了一堆開發(fā)商、一堆購房者，但對于高新區(qū)的剛需來說同樣很無奈，一旦你出不到2萬的價格，只能把錢扔在這里，只能把房買在這里。 可是你再升一個維度去思考問題，如果運(yùn)河新城都被強(qiáng)行催熟了，那么這中間的5.3公里是不是寸土寸金？

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合肥的造城思路

現(xiàn)在我們回頭再來看這張圖↓↓

這張圖你就可以充分感受到合肥的造城思路和城市操盤者的雄心壯志。 雖然我們一直講城市、講產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但是你如果懂經(jīng)濟(jì)就會意識到土地財(cái)政對于城市發(fā)展的重要性。 所以我們大可暢想：

① 如果城市最南端的濱湖新區(qū)、省府都能發(fā)展成熟，站在價值高地，那么包河區(qū)、經(jīng)開區(qū)是不是都是遍地黃金？

② 如果城市最西端的運(yùn)河新城，都能發(fā)展成熟，站在價值高地，那么高新區(qū)、蜀山區(qū)、肥西是不是遍地黃金?

③ 如果城市最北端的北部片區(qū)中心，都能發(fā)展成熟，站在價值高地，那么廬陽、新站、新橋是不是遍地黃金？

④ 如果城市最東端的東部新中心，都能發(fā)展成熟，站在價值高地，那么瑤海、肥東是不是遍地是黃金？

⑤ 如果以上都能發(fā)展成熟，那么未來整個大合肥的中心駱崗中央公園是不是寸土寸金？

△合肥地鐵

此刻我們再放一張合肥地鐵圖，對照之下細(xì)細(xì)品味，你會發(fā)現(xiàn)合肥的交通觸點(diǎn)早已經(jīng)鋪好，劇本也早已經(jīng)寫好。

在合肥調(diào)研完畢，我最大的感想就是：每個人都只是合肥樓市棋盤上的工具人。 ① 對于開發(fā)商來說，地不是你想拿就能拿，賺不賺錢拿地那一刻就已經(jīng)知道；

② 對于營銷人員來說，房子好不好賣，拿地那一刻就已經(jīng)知道；

③ 對于24K純剛需很難，你只能在圈定好的地方買房；

④ 對于改善換房也很難，想買的房子能不能買到由不得你；

⑤ 對于頂壕也很難，3萬天花板之下，再多的錢也買不到真正的[產(chǎn)品]型豪宅；

⑥ 但對于所有人又是幸福的，僅以房產(chǎn)資產(chǎn)維度，合肥模式之下大家的資產(chǎn)又能無腦跑贏全國絕大多數(shù)城市；

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合肥的樓市分析

OK，講講更落地的合肥樓市分析。

前邊我們其實(shí)鋪墊了合肥買房的底層邏輯：

① 找倒掛，收益驅(qū)動；

② 極度扁平化限價之下，一定有區(qū)域、板塊被高估、一定有區(qū)域、板塊被低估、找被低估的區(qū)域、板塊等風(fēng)來；

對于①隨著合肥限價的逐年拔高，不看未來只看當(dāng)下的話，單純的倒掛收益正在急速減少，目前的YYDS只剩龍湖光年。

所以我們更應(yīng)該想一想合肥的2030年在哪里？

但這個問題在合肥尤其沒有爭議，我們不需要講產(chǎn)業(yè)、講發(fā)展、講經(jīng)濟(jì)等等等等，京東方、新橋產(chǎn)業(yè)園等等全都沒用，[政高濱]已經(jīng)成為合肥人絕對且不可撼動的共識！

① 政務(wù)區(qū)是合肥絕對的核心，當(dāng)下100%價格價值雙高地； ② 省府向南、金融向南、居住向南，指向?yàn)I湖新區(qū) ③ 科創(chuàng)向西、高新向西、就業(yè)向西，指向高新區(qū)

所以面向未來粗暴的價值排序也非常簡單：

檔：政務(wù)區(qū) 、學(xué)區(qū)房

第二檔：濱湖新區(qū)（環(huán)湖CBD、省府北）高新區(qū)（蜀西湖）

第三檔：包河區(qū)（政務(wù)東、淝河）、經(jīng)開區(qū)（明珠廣場）

第四檔：蜀山區(qū)、廬陽區(qū)

第五檔：瑤海區(qū)、新站區(qū)

第六檔 三縣

備注：分檔略顯粗暴，具體問題具體分析

至于學(xué)區(qū)房，是每個城市都有的特殊分類，合肥也不例外，對于合肥也非常簡單，就是把4.6新政當(dāng)中學(xué)區(qū)房的二次限購區(qū)域依次排開即可。

廬陽區(qū)南門小學(xué)學(xué)區(qū)、紅星路小學(xué)學(xué)區(qū)、六安路小學(xué)、南門路小學(xué)森林城校區(qū)學(xué)區(qū)、六安路小學(xué)中鐵國際城校區(qū)學(xué)區(qū)、42中學(xué)區(qū)、45中六安路校區(qū)學(xué)區(qū)、45中橡樹灣校區(qū)學(xué)區(qū)；蜀山區(qū)西園新村小學(xué)北校學(xué)區(qū)、安居苑小學(xué)學(xué)區(qū)、稻香村小學(xué)學(xué)區(qū)、50中西校學(xué)區(qū)；經(jīng)開區(qū)168玫瑰園初中部學(xué)區(qū)、168玫瑰園南校區(qū)初中部學(xué)區(qū)；包河區(qū)48中學(xué)區(qū)、屯溪路小學(xué)學(xué)區(qū)；瑤海區(qū)38中學(xué)區(qū)、和平小學(xué)學(xué)區(qū)

但隨著教育改革如教師輪崗、教育集團(tuán)化、多校劃片（可能）等等不斷執(zhí)行，未來如何誰也無法判斷。

只不過學(xué)區(qū)房的現(xiàn)在是廬陽區(qū)和政務(wù)區(qū)，未來我們可以期待的是濱湖新區(qū)和高新區(qū)（生源優(yōu)勢）。

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關(guān)于合肥的購房建議

站在2023年3月初，有一些項(xiàng)目推薦（有時效性）

以下僅限地緣自住推薦：

① 政務(wù)區(qū)、無房 ，學(xué)區(qū)房 看家庭情況在于二手房；

② 濱湖新區(qū) 高速尚宸院、陽光城檀悅（開發(fā)商有問題）；

③ 高新區(qū) 龍湖光年、信達(dá)時代星河；

④ 政務(wù)東 藍(lán)城濱河灣 、招商臻悅；

⑤ 淝河 萬科朗拾、保利和光熙悅

⑥ 明珠廣場 皖投云啟錦上、錦悅（學(xué)校優(yōu)勢）

⑦ 瑤海 置地中心 以上僅供參考 合肥投資推薦：龍湖光年、高速尚宸院、陽光城檀悅（如果能交房）。

1、投資是一個沉重的話題，要負(fù)責(zé)任；

2、如果全合肥只選一個100%賺錢的項(xiàng)目就是龍湖光年，這是一個外地人看了都眼饞的項(xiàng)目。一方面有現(xiàn)成的倒掛、另一方面高新區(qū)租金不低，租售比很高，足以長持，最后龍湖的產(chǎn)品也有競爭優(yōu)勢；

3、關(guān)于濱湖新區(qū)、關(guān)于省府板塊;

△省府 整個濱湖新區(qū)的發(fā)展、樓市理解足以寫成一篇文章。 以省府板塊為例，其環(huán)境宜居屬性、圈層和相對的倒掛，構(gòu)建成了核心的購買邏輯。也吸引了安徽非常多的人來此購房，但有一個核心問題，供地太多，房子太多。 省府西、省府中軸尚且OK，省府東除了安置房、城市界面、空地很多等問題，地理位置過于偏東，與濱河2.0、3.0產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)距離更遠(yuǎn)。 所以未來幾年買房選擇省府東、不如回頭選擇3.0環(huán)湖CBD。 雖然環(huán)湖CBD正在經(jīng)歷挫敗，但是濱湖新區(qū)對企業(yè)的吸引力還是有的，政務(wù)區(qū)的企業(yè)也在轉(zhuǎn)移，最重要的是從全國層面來看城市真正的CBD核心房價沒有垮的。

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從全國看合肥

終于回到最初的問題: ① 站在全國俯瞰這座城市，基本面如何？樓市價值如何？適不適合資產(chǎn)配置？

② 對于本地人如何購房？適不適合長持？同樣放在全國視野，有沒有更好的解決方案。

答案也很簡單粗暴：

1、在2萬+的價格預(yù)算上，合肥幾乎是全國最好的城市，當(dāng)然這更得益于政府的扁平限價。

其他一些城市部分項(xiàng)目想要賺錢也要搖號，既然如此就不如在合肥搖好了，合肥還有主場優(yōu)勢。 2、只是雞蛋不能扔在一個籃子，合肥之外也要資產(chǎn)分散配置； 3、對于全國其他城市，如果只能出到2萬的預(yù)算，合肥也非常適合資產(chǎn)配置。但要接受一個殘酷事實(shí)搖號問題，[愛而搖不得]是常態(tài)。 4、另外，不要在合肥再幻想暴擊。下一輪周期，別的城市大盤漲30%，合肥大盤漲50%，美滋滋就行了。

5、最后，成也限價，敗也限價。 限價是一道心里枷鎖，雖然合肥已經(jīng)逐漸提高限價，但是枷鎖還在，買入的時候沾了枷鎖的光，賣出的時候也要受枷鎖影響。 這也是為什么對濱湖新區(qū)省府東不那么看好的原因，只要一直有限價新房，二手房的價格永遠(yuǎn)會被錨定，一定程度上還不如土地、項(xiàng)目稀缺的政務(wù)、政務(wù)東。

你享受著限價等人接盤，別人也可以享受限價不接你的盤。

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合肥未來樓市的一些預(yù)測

首先對合肥，無論是基本面、經(jīng)濟(jì)、還是產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，未來都非常看好。放在全國也沒什么爭議。

但還是文初的邏輯，合肥放在全國太特殊了，控地邏輯大于一切。

△數(shù)據(jù)來源于克而瑞

合肥近幾年的市場行情和供地有著最直接的關(guān)系。

△數(shù)據(jù)來源于克而瑞

各區(qū)的市場情況、熱度同樣和各區(qū)的現(xiàn)庫存和供應(yīng)息息相關(guān)。

△數(shù)據(jù)來源于克而瑞

只是2022年更特殊一點(diǎn)，受疫情影響，經(jīng)濟(jì)問題、信心問題反應(yīng)到房地產(chǎn)市場更加明顯。

△數(shù)據(jù)來源于克而瑞

按照目前的市場走勢，如果2023年控地更加克制，合肥有望在下半年進(jìn)入2020年初[預(yù)行情]階段。 合肥的行情演變符合大部分限價城市行情的步驟：

① 新房熱度快速提升，搶房 ② 情緒傳染、恐慌焦慮 ③ 輻射到二手房 ④ 無房可買，轉(zhuǎn)入二手房，形成漲價事實(shí) ⑤ 二手房明顯漲價 ⑥ 套現(xiàn)出場 之所以說這些是上一輪很多買房者沒有抓住⑥這個階段，又被套回去了。

當(dāng)然一切還要取決于土地情況，以及未來2年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況。

時來天地皆用力，去勢英雄不自由，這就是合肥樓市。